Deciziile adoptate la sedinta CMC din 16 martie, privind repartizarea terenurilor pentru constructia de locuinte, au provocat suspiciuni atat sub aspect legal, cat si privind transparenta si eficienta utilizarii resurselor publice. Argumentele aduse de mai multi consilieri (inclusiv de autor, n.r.), nu au convins fractiunea majoritara sa renunte la aceste decizii, ele fiind adoptate de consilierii comunisti, sprijiniti si de voturile unor grupuri de interese din CMC.

Mii de familii, formate din 2–3 generatii, locuiesc impreuna

Fondul locativ din mun. Chisinau este constituit din 270 000 de locuinte, cu o suprafata de 15,3 mil. m². Conform statisticelor, in medie peste 90% de familii din capitala au domiciliu. Fiecarui locuitor ii revine 19,6 m², iar marimea medie a unei locuinte constituie 56 m² Totodata, peste 60 000 de familii sunt luate la evidenta pentru a primi o locuinta sau pentru ca au nevoie de ameliorarea conditiilor de trai. Sectorul locativ este suprapopulat, intr–o camera locuind in mediu 1,6 persoane. In 15% din apartamente locuiesc cate 2–3 familii. Mii de familii, formate din 2–3 generatii, locuiesc impreuna, pe motiv ca nu–si pot achizitiona locuinte separate. Totodata, multi proprietari dispun de 2–3 si mai multe locuinte. Peste 90% dintre studentii din capitala stau la gazda.

Dimensiunea dezastrului din sectorul comunal–locativ al Chisinaului nu este cunoscuta de nimeni. Privatizarea gratuita a spatiului locativ nu a condus la imbunatatirea intretinerii locuintelor. Circa 60% din retelele tehnice interioare si 30% din suprafata acoperisurilor necesita reparatie urgenta. Transformarea automata a jek–urilor in asociatii ale proprietarilor de locuinte nu a condus la o mai buna gestionare a fondului locativ. Fiind constituite in majoritatea cazurilor din 20–30 de blocuri locative, conducerile asociatiilor nu au capacitati si posibilitati de solutionare a problemelor locatarilor. Relatiile dintre prestatorii si furnizorii de servicii comunale nu sunt clar definite. Serviciile prestate de intreprinderile municipale sunt de calitate proasta. Majoritatea asociatiilor au datorii fata de prestatorii de servicii, iar situatia lor financiara este precara.

CMC in detrimentul comunitatii

In 2003, CMC a aprobat Strategia locativa care cuprinde trei directii: consolidarea cadrului institutional si normativ pentru asigurarea accesului la locuinte; reformarea sectorului comunal–locativ si dezvoltarea si sporirea calitatii spatiului locativ. Strategia, insa, nu a fost insotita de un plan coerent de actiuni in perspectiva atingerii obiectivelor propuse. In vara anului 2004, am elaborat proiectul de decizie "Cu privire la aprobarea Planului de actiuni privind implementarea Strategiei politicii locative pana in anul 2020". Printre altele, acest Plan de actiuni prevedea evaluarea situatiei existente privind necesitatile de locuinte, inventarierea si examinarea terenurilor libere si posibile pentru constructia de locuinte, formarea institutului de locuinte sociale, atragerea de fonduri de la organizatiile internationale donatoare pentru constructia de locuinte. De asemenea, in mai 2005, am facilitat o intalnire a unei misiuni a Programului ONU UN–Habitat cu administratia Primariei si a CMC, la care au fost abordate posibilitatile de asistenta la realizarea unui proiect privind solutionarea problemei locative a refugiatilor (un proiect similar a fost realizat in Serbia, beneficiind de 15 mil. de euro pentru constructia de locuinte destinate refugiatilor). CMC insa nu a aprobat acest proiect, motivand ca o comisie specializata in constructii, arhitectura si resurse funciare, constituita in principal din manageri ai unor societati de constructii, lucreaza deja asupra unui plan propriu. Nici pana in prezent acest plan nu a fost prezentat spre aprobare CMC.

Preturile mari fac locuintele inaccesibile

In ultimii ani, constructia de locuinte in Chisinau a atins proportii importante. In domeniul respectiv activeaza peste 200 de intreprinderi. In 2005 au fost indeplinite lucrari de constructii de peste 1,5 miliarde de lei. In ultimii 5 ani au fost date in exploatare 6500 de apartamente si case individuale cu o suprafata totala de 860 000 m². Concomitent, preturile mari fac locuintele inaccesibile.

Desi pe piata de locuinte activeaza mai multi operatori, costurile sunt in continua crestere. Pana in 2003, oferta cea mai mare revenea Agentiei Municipale de Ipoteca din Chisinau, fondata in 1998 cu sprijinul CMC. Cu toate ca AMIC ofera clientilor cele mai bune conditii de procurare a apartamentelor, capacitatile sale au fost utilizate de "forfecarii capitalei" mai mult in scopuri populiste, decat pentru solutionarea problemelor din sectorul locativ. In 2003, Guvernul a fondat Serviciul National de Locuinte (SNL), care pretinde a fi institutia principala de constructie locativa din R. Moldova. SNL si–a inceput activitatea prin finalizarea blocurilor nefinisate. Preturile de cost la un domiciliu nou cresc proportional cu scumpirea factorilor de productie si sunt, practic, de doua ori mai mici decat pretul de vanzare a locuintelor. Renta, formata din diferenta dintre pretul de piata si pretul de cost, constituie obiectul unei lupte crancene dintre operatori pentru obtinerea de supraprofituri. Marimea rentei depinde de mai multi factori, principalul fiind locul de amplasare si valoarea terenurilor de pamant.

Coruptia din sistemele notarial si cadastral reduce incasarile impozitelor imobiliare

Preturile pentru spatiul locativ sunt in continua crestere. Avand o perioada de recesiune legata de impactul crizei financiare din 1998, din 2000, preturile la apartamente cresc anual cu 30–35%. In zece ani, acestea au crescut de peste 4 ori. In decembrie 2005, pretul mediu al unui metru patrat locativ a ajuns la $650. In zona centrala a orasului, se vand locuinte la pretul de peste $1000 per m². Pe termen scurt, specialistii estimeaza ca preturile la apartamente vor continua sa creasca cu 20% anual.

Haosul din domeniul gestionarii fondului funciar a stimulat cererea la terenuri pentru constructii. In prezent, solicitantii sunt dispusi sa plateasca pentru un ar de pamant de la $10 000, in sectoarele orasului, pana la $30 000 in zona centrala. Oferta limitata de loturi in intravilanul orasului determina cresterea preturilor la terenurile din suburbii. In aceste zone, se inregistreaza deja tranzactii in care se plateste de la $1000 pana la $6000 pentru un ar de pamant.

Preturile la imobil sunt destul de mari, numarul de tranzactii avanseaza rapid, in ultimii trei ani crescand cu 46%. Contrar legilor pietei, cresterea vertiginoasa a preturilor la imobil si a tranzactiilor nu reflecta adecvat sporirea incasarilor in bugetul municipal din impozitul pe imobil. Cauzele acestei situatii paradoxale sunt coruptia din sistemele notarial si cadastral, lipsa vointei politice a guvernarii de a introduce sistemul adecvat de impozitare. Aceste politici provoaca diminuarea bugetului municipal de sute de milioane de lei anual.

Discrepante intre cerere si oferta

Caracterul limitat al ofertei a agravat competitia pe diverse segmente ale pietei de locuinte. Desi majoritatea solicitantilor constituie segmentul de piata cu grad de confort scazut sau mediu si la preturi reduse, pe piata se ofera mai mult apartamente scumpe. Categoria principala a cumparatorilor o constituie cetatenii angajati peste hotare. Deseori, acestia procura apartamente nu pentru a isi imbunatati conditiile de trai, ci in calitate de investitii. Se estimeaza ca 20% din banii transferati de peste hotare se investesc in imobil, iar 30% din tranzactii sunt efectuate in scopul de a obtine un profit din investitii.

Oferta de locuinte nu corespunde structurii cererii populatiei. In conditiile epuizarii resurselor funciare in Chisinau in ultimii ani suprafata totala a caselor individuale date in exploatare este mai mare decat a blocurilor de locuit.

Costurile deciziilor de sorginte mafiota

Alocarea gratuita sau la preturi simbolice a terenurilor pentru constructia de locuinte si amplasarea statiilor PECO constituie veritabile exemple de coruptie, daca nu chiar de crime fata de comunitate. Aceasta nu sporeste accesibilitatea chisinauienilor la locuinte. Promisiunile privind o eventuala ieftinire a apartamentelor, la fel ca si a combustibilului, sunt niste aberatii. Prin astfel de decizii, CMC a ratat posibilitatea solutionarii partiale a problemei asigurarii cetatenilor cu locuinte sociale.

Astfel, in conditiile unui deficit de terenuri si contrar legislatiei in vigoare, doar prin deciziile unei singure sedinte a CMC, peste 12 ha de pamant au fost date in folosinta gratuita sau in arenda, fara licitatie. Valoarea acestor "donatii" este de peste $18 mil. Cu acesti bani, CMC ar fi putut lansa programul de constructie a locuintelor sociale si, intr–o perioada relativ scurta de timp, ar fi putut edifica peste 60 000 m² de spatiu locativ sau 1200 de apartamente sociale. Sub presiunea fractiunii majoritare, sprijinite de tagma constructorilor, CMC a luat decizia de a transmite aceste loturi Serviciului de locuinte care va construi, nu se stie cand, cat, in ce conditii si pentru cine, blocuri locative noi.

Mihai Roscovan, Consilier municipal