«Лицо является официальным владельцем квартиры X, но не имеет в ней прописки. Супруг указанного лица также не имеет прописки в этой квартире. Может ли супруг быть членом совета ассоциации совладельцев в кондоминиуме (АСК) жилого дома, в который входит квартира X? В случае утвердительного ответа, может ли этот человек впоследствии быть избран председателем этой ассоциации?», – спросил читатель газеты ZdG.
Руководящие органы АСК выбираются из числа владельцев квартир жилого дома, независимо от того, прописаны они в этом доме или нет. Если квартира принадлежит обоим супругам, то в качестве председателя АСК может быть избран один из супругов. Если квартира принадлежит одному супругу, избрание другого супруга в качестве председателя АСК является нарушением, уточнил председатель Патронатной организации ассоциаций совладельцев в кондоминиуме Михаил Кырлиг. Он объяснил, что такое кондоминиум, и какие органы управления есть у АСК.
«При приватизации государственных квартир или переходе кооперативных квартир в собственность членов кооператива, помещения в жилом доме становятся частной, государственной или муниципальной собственностью. В результате этого возникает проблема установления принадлежности нежилых помещений в жилом доме. Переходят ли эти помещения в частную собственность собственников квартир или остаются в собственности государства или кооператива?»,- уточнил Михаил Кырлиг.
Что такое кондоминиум?
Любой жилой дом состоит из жилых помещений, нежилых помещений общего пользования и санитарно-технического оборудования. Жилые помещения находятся в индивидуальной собственности лиц, а нежилые помещения находятся в общей неделимой собственности владельцев квартир. Михаил Кырлиг пояснил, что таким образом появляется концепция кондоминиума. Это уникальный комплекс недвижимости, который включает в себя жилье, с одной стороны, и другие помещения общего пользования и прилегающие территории, которые находятся в общей неделимой собственности, с другой стороны.
Кондоминиум может включать в себя здание или часть здания с отдельным входом, или несколько зданий, или компактно расположенные здания, соединенные общей территорией и элементами общей инфраструктуры. Объекты, которые включаются в кондоминиум и формируют неделимую общую собственность, включают: пристройки к зданиям, дороги и автостоянки, крыши, террасы, лестничные площадки, лифты, внутренние и наружные инженерные системы, которые обслуживают несколько домов.
Согласно закону, земельные участки, на которых расположены жилые дома и другая недвижимость в кондоминиуме, передаются бесплатно в общую собственность владельцев местными органами власти. В муниципии Кишинев границы земельного участка, прилегающего к дому, устанавливаются компетентным публичным органом в течение 30 дней с момента обращения.
Каждый владелец квартиры имеет в собственности, кроме квартиры, и долю общей собственности, которая пропорциональна площади жилья, принадлежащего ему в кондоминиуме, если ничего другого не было установлено решением общего собрания.
АСК ассоциируется с целью совместного управления кондоминиумом
АСК является добровольным союзом владельцев квартир, которые ассоциируются с целью совместного управления кондоминиумом. Ассоциация создается не менее чем двумя владельцами. Учредителями ассоциации могут стать владельцы жилья, территориальные агентства приватизации или местные органы власти. Статус учредителя тесно связан со статусом владельца квартиры. После организации ассоциации совладельцев все лица, приобретающие жилье в кондоминиуме, становятся членами ассоциации с момента появления права собственности на квартиру.
«Для создания ассоциации совладельцев необходимо решение общего собрания совладельцев, на котором утверждается устав. Ассоциация приобретает статус юридического лица с момента регистрации в Агентстве государственных услуг. Руководящими и контрольными органами ассоциации является общее собрание, административный совет, председатель и ревизионная комиссия», – уточнил Михаил Кырлиг.
Руководящие органы АСК: общее собрание, административный совет и ревизионная комиссия
Общее собрание является высшим руководящим органом и состоит из всех членов ассоциации. После первого организационного собрания ассоциации, его заседания должны проходить не реже одного раза в год. Общее собрание уполномочено принимать решения, если присутствует не менее 2/3 от общего числа членов, а решения принимаются простым большинством голосов.
Количество голосов каждого домовладельца зависит от площади жилья, которым он владеет. Руководящие органы ассоциации в кондоминиуме выбираются из числа членов ассоциации на общем собрании на срок, установленный уставом, но не более трех лет для административного совета и двух лет для ревизионной комиссии.
Согласно закону, общее собрание принимает решения об отчуждении, сдаче в аренду, залоге имущества ассоциации совладельцам или третьим лицам, решения о приобретении необходимых материалов и оборудования, о строительстве, реконструкции или ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме или решения о получении кредитов. Общее собрание утверждает ежегодную смету доходов и расходов, вводит ограничения на использование общего имущества в соответствии с законодательством, а также утверждает, для каждого владельца, размер обязательных платежей в соответствии с его долей. Общее собрание выбирает совет директоров и ревизионную комиссию.
Административный совет ассоциации совладельцев обеспечивает исполнение решений общего собрания, осуществляет контроль над своевременной оплатой членами ассоциации обязательных платежей, составляет ежегодные сметы доходов и расходов, отчеты. Административный совет вправе распоряжаться средствами ассоциации совладельцев, которые находятся на банковском счете в соответствии с финансовым планом, утвержденным общим собранием. Заседание совета директоров считается состоявшимся, если на нем присутствует большинство его членов.
Ревизионная комиссия проводит не реже одного раза в год ревизии финансово-экономической деятельности ассоциации совладельцев. Она представляет общему собранию заключение о ежегодной смете доходов и расходов, ежегодном отчете и размерах обязательных платежей, установленных для членов ассоциации.
Члены административного совета и члены ревизионной комиссии должны обязательно владеть имуществом в жилом доме, где должна быть создана ассоциация совладельцев в кондоминиуме.
В муниципии Кишинев 19% жилых домов находятся под управлением АСК, большая часть которых управляется муниципальными предприятиями по управлению жилищным фондом.
Корина ШЕРЕМЕТ