Лица, которые сдают или берут внаем имущество, могут устно договориться об условиях найма или оформить письменный договор. И всё же эксперты рекомендуют второй вариант, в котором можно найти все вопросы, обсуждаемые сторонами. По закону договор должен быть зарегистрирован в Государственной налоговой службе (ГНС), а наймодатель должен уплатить налог. В случае, если есть только устный договор, хорошо, чтобы стороны общались посредством письменных сообщений: электронная почта, текстовые сообщения или сообщения, передаваемые через телефонные приложения. Эти и другие аспекты разъяснил адвокат и эксперт в области гражданского права Владимир Паламарчук на онлайн-сессии, организованной Юридической клиникой ZdG 21 августа.

Наём, известный также как сдача внаем, – это сдача или взятие во временное пользование движимого или недвижимого имущества, за которое наниматель (лицо, которое берет имущество внаем) обязан платить наймодателю (лицу, которое сдает имущество внаем) встречное исполнение.

«Кто-то передает кому-то в пользование собственность: квартиру, коммерческую площадь, автомобиль или компьютер, – и получает за это встречное исполнение. Если мы передаем в пользование квартиру и получаем деньги за это пользование, то мы имеем дело с договором найма», – отметил Владимир Паламарчук. Если имущество передается в безвозмездное пользование, тогда заключается договор безвозмездного пользования.

«Когда мы говорим о договоре, люди обязательно думают о письменном документе. Что касается найма, то у нас имеется договор, даже если стороны договорились об определенных условиях через устное соглашение. Нет необходимости в том, чтобы условия оформлялись в письменной форме», – уточнил адвокат. По его словам, закон не предусматривает, чтобы договор найма обязательно составлялся в письменной форме для того, чтобы он считался действительным. В то же время при составлении такого договора у сторон имеется больше гарантий.

Что должен содержать договор найма?

«В договоре, заключенном сторонами, будут указаны дата заключения договора, имущество, которое сдается в наём и его состояние, цена, условия оплаты, а также способ его использования. Помимо этого, стороны могут установить и другие условия: например, день, когда собственник может прийти и взглянуть на квартиру, и проверить, находится ли она в должном состоянии», – отметил Владимир Паламарчук.

Общее правило, предусмотренное законодательством, заключается в том, что наниматель, то есть лицо, проживающее в квартире, должно осуществлять текущий ремонт имущества, переданного внаем, например, покраску чердака или замену запчасти в ванной комнате. Капитальный ремонт, однако, возлагается на плечи наймодателя: замена окна или двери. Даже если эти правила предусмотрены законом, иногда стороны могут включить в договор способ проведения ремонта.

«Если они не согласуют эти положения, стороны могут подвергнуть себя риску, если они не знают о правовых положениях. В тех случаях, когда стороны не включили эти положения в договор, это означает, что будут применяться положения, установленные законом. С другой стороны, если у сторон есть определенное конкретное положение в договоре, то это положение должно применяться в приоритетном порядке», – уточнил адвокат.

Риски, связанные с отсутствием письменного договора

Если квартира была продана, например, в отсутствие договора, новый собственник может возразить и заявить, что наниматель больше не может в ней жить.

«Если срок найма недвижимого имущества составляет более трех лет, то закон предусматривает, что он должен быть зарегистрирован в Реестре недвижимого имущества. Если он не зарегистрирован, то новый собственник может утверждать, что этот договор не подлежит исполнению в отношении него», – пояснил Владимир Паламарчук. То есть новый собственник может утверждать, что он не обязан соблюдать или принимать во внимание договор, который не был зарегистрирован в Реестре недвижимого имущества.

Договор найма не обязательно заверять нотариально, но, если стороны этого желают, они могут сделать это. Взамен, договор найма должен быть зарегистрирован в территориальной налоговой инспекции, говорится в законе.

Собственник квартиры должен обратиться в офис ГНС, представить копию договора найма и зарегистрировать его. Физическое лицо, сдающее внаем недвижимое имущество, будет платить налог в размере семи процентов от суммы, указанной в договоре. Если физическое лицо сдало помещение внаем юридическому лицу, тогда оно заплатит налог 10%. Налог уплачивается ежемесячно, до второго числа следующего месяца. Деньги будут переведены на счет, предоставленный ГНС. По завершении найма подается декларация о прекращении договора, в результате чего уплата налога больше не производится.

Как доказать устное соглашение?

Адвокат пояснил, что если стороны договорились в устной форме об условиях найма, то в качестве доказательства соглашения они смогут использовать телефонные и электронные сообщения, сообщения, передаваемые через приложения связи: Viber, Messenger, WhatsApp, а также подтверждения в отношении оплаты коммунальных услуг. Доказательства в виде свидетельских показаний в данном случае не применимы.

Собственники квартир вправе запрашивать оплату найма за два месяца вперед. Закон гласит, что договор найма должен включать в себя сумму гарантии. Например, эта сумма будет использована наймодателем, когда наниматель не оплатит коммунальные услуги.

«Думаю, что для сторон хорошо детально указать в договоре цель гарантии и дату, когда она будет возвращена. Сторона, предоставляющая деньги, также должна получить доказательство об оплате, и это может быть формализовано посредством расписки или электронных сообщений. Для сторон этих доказательств достаточно», – уточнил адвокат.

В договорах, составленных в письменной форме, указывается продолжительность времени, в течение которого наниматель может пользоваться квартирой. Таким образом, собственник квартиры не может прийти и сказать нанимателю, чтобы тот освободил квартиру раньше этого срока. В то же время стороны могут договориться о расторжении договорных отношений до истечения срока, однако это должно быть указано в договоре.

«В случае устной договоренности собственник может направить нанимателю письмо с просьбой освободить квартиру. Если срок аренды был определен, этот срок приоритетен. Если договор заключен на неопределенный срок, собственник должен попросить освобождения квартиры за три месяца до требуемой даты. В случае, если наниматель не освобождает квартиру, наймодатель должен обратиться в суд с просьбой об эвакуации нанимателя», – уточнил Владимир Паламарчук. Он отметил, что в случае движимого имущества собственник должен потребовать его возврата за месяц до требуемой даты.

«Иногда невозможно применить только общие советы»

Участница онлайн-сессии рассказала нам о случае, когда в квартире, которую она снимала, прорвало трубу, вытекшая вода повредила жилье и имущество нанимателя. Адвокат пояснил, что необходимо составить акт констатации с указанием обстоятельств случая. Его может составить управляющий ассоциации жильцов или муниципальное предприятие, управляющее многоквартирным домом. Затем устанавливается вина каждой из сторон. «Если это центральная труба, которая изношена, это может быть вина предприятия, которое управляет многоэтажным домом. Если собственник знал, что труба изношена и что она может представлять опасность, необходимо было уведомить об этом нанимателя. Если он об этом не сообщил, то наймодатель обязан возместить причиненный ущерб. Если ни собственник, ни наймодатель не виноваты, то муниципальное предприятие можно обязать отремонтировать квартиру», – объяснил Владимир Паламарчук. Он сообщил, что в случае снижения качества пользования имуществом наниматель может потребовать снижения платы за наём. Вместе с тем он разъяснил, что каждая ситуация должна оцениваться по отдельности с учетом деталей случая, поскольку иногда невозможно применить только общие советы, а случай необходимо изучить в деталях.

Если между наймодателем и нанимателем возникают расхождения, Владимир Паламарчук предлагает им решать их мирным путем, поскольку обращение в суд предполагает время и расходы для обеих сторон.

С января по август 2019 года в ГНС было зарегистрировано более 8000 договоров найма недвижимого имущества. В результате регистрации договоров ГНС в бюджет поступили доходы в размере 14,1 млн леев, превысив на 4,1 млн леев доходы, полученные за аналогичный период 2018 года, что представляет собой рост на 41,3%.

Корина Шеремет