По состоянию на 1 марта 2014 года в Республике Молдова зарегистрировано 267 незавершенных жилых домов, 167 из которых в Кишиневе. На многих объектах работы приостановлены на неопределенный срок. Судебная практика свидетельствует о многочисленных случаях банкротства предприятий, которые занимаются строительством жилых домов в условиях, когда большая часть инвесторов полностью выплатила стоимость жилья, а строительные фирмы получили банковские кредиты на десятки миллионов леев. Неподготовленные и неорганизованные люди, вынужденные защищать свои права в ходе жестких и довольно сложных судебных процессах о несостоятельности, конкурируют с более сильными кредиторами — банками, которые, как правило, обладают правом залога на объекты незавершенного строительства, которые «проглотили» инвестиции граждан.
Организация Transparency International (TI) в Молдове разработала исследование «Риски инвестиций в строительство жилья», анализирующее проблему небезопасных инвестиций, которых предпринимают граждане Республики Молдова при выборе и покупке недвижимости, находящегося в процессе строительства. Исследование показывает пробелы в национальном законодательстве и предлагает решения для преодоления этих проблем.
Проблемы и пробелы законодательства
Автор исследования Зинаида Гуцу проанализировала несколько контрактов, подписанных между строительными компаниями и людьми, вложившие деньги, и обнаружила ряд неточностей. Так, большинство проанализированных договоров называются «договоры об инвестировании капитала в строительство жилья», хотя ни Гражданский кодекс, ни другие специальные законы не предусматривают такой категории гражданских договоров. Серьезной проблемой, связанной с несовершенством законодательной базы в данной области, является то, что закон не запрещает и не обуславливает регистрацию в реестре недвижимого имущества права собственности строительных компаний на жилые дома, построенные из взносов отдельных граждан. Таким образом, используя пробелы в законодательстве, в последние годы несколько компаний получили право на регистрацию собственности на объекты незавершенного строительства, впоследствии закладывая их для получения кредитов. Это привело к многочисленным судебным спорам между инвесторами, предпринимателями и банками. Судебная практика свидетельствует о многочисленных случаях, когда залоговый договор заключен без согласия граждан, которые вложили собственные средства в заложенные объекты, а решения судебных инстанций чаще всего выносятся в пользу банков, констатирует TI в Молдове.
Другая проблема, отмеченная в исследовании, это несостоятельность некоторых строительных компаний, которые заявляют о своей неплатежеспособности после того, как люди уже заплатили. Таким образом, люди попадают в ситуации, когда не знают, как быть дальше и как вернуть свои инвестиции. «Неопределенная ситуация инвесторов в рамках процедуры несостоятельности обусловлена отсутствием законодательных положений, характерных для процесса несостоятельности, в котором вовлечены сотни людей. Плохо подготовленные, неинформированные и неорганизованные инвесторы не могут справиться со слишком сложной процедурой и не могут конкурировать с сильными кредиторами, какими являются банки. Действующее законодательство не предусматривает вмешательства в процессы несостоятельности уполномоченных структур, которые призваны защищать интересы граждан против произвола строительных компаний, которые останавливают проекты строительства жилых домов», – отмечается в исследовании. В рамках исследования нескольким государственным структурам было предложено высказаться в связи с проблемами, выявленных в области жилищного строительства, финансируемого за счет взносов частных граждан. «Из представленной информации можно сделать вывод, что государственным органам известны эти проблемы. Они также сообщили о том, что принимаются меры и действия в целях улучшения ситуации в данной области», – уточняется в исследовании TI в Молдове.
Примеры из ЕС и решения TI в Молдове
Критическая ситуация в сфере строительства жилья с привлечением частного капитала, которая сложилась в настоящее время в Республике Молдова, не единична. Тем не менее, во многих странах СНГ, а так же в ЕС, есть законы, которые четко регламентируют отношения между инвесторами и строительными компаниями. В Голландии, например, при строительстве жилья законодательство предусматривает аванс не более 10% от цены контракта, затем оплата производится в зависимости от хода работ. В то же время потребитель вправе задерживать 5% от стоимости в качестве гарантии для устранения возможных дефектов. В большинстве государств ЕС оплата производятся частями по мере продвижения строительных работ. В Испании, Швеции, Финляндии и Бельгии закон обязывает предпринимателей предоставлять гарантии надлежащего выполнения договора (страхование, банковский депозит и т. д.), а в Англии и Шотландии ассоциация строителей гарантирует надлежащее исполнение договоров за счет членов ассоциации, в том числе в случае банкротства подрядчика. Авторы исследования показывают, что передовой опыт других стран следует перенять и Республике Молдова для создания специальной нормативно-правовой базы, регулирующей отношения между предпринимателями в области строительства и гражданами, инвестирующими в строительство жилья.
Организация TI в Молдове разработала ряд предложений для исправления ситуации в этой области. «Преодоление критической ситуации в изучаемой области требует принятия чрезвычайных комплексных мер законодательного и институционального порядка, исходя из опыта других государств», – говорится в исследовании. Пересмотр норм регистрации в реестре недвижимого имущества договоров на строительство жилья, финансируемого гражданами и залогового права банков на эти объекты, внесение изменений в законодательство о несостоятельности, гарантирующие инвесторам получение права собственности на договорное жилье, предоставление в первоочередном порядке компенсаций в случае расторжения договоров, разработка специального закона, который регулировал бы деятельность строительных компаний и их отношения с гражданами в процессе заключения и реализации инвестиционных договоров о строительстве жилья, наделение центральных отраслевых органов функциями контроля над строительными компаниями, которые управляют проектами по строительству жилых домов с привлечением инвестиций граждан, уголовная и гражданская ответственность за нарушение законодательства в области жилищного строительства, финансируемого из средств граждан, повышение знаний граждан в данной области – таковы некоторые решения, которые, согласно TI в Молдове, улучшили бы положение вещей в данной сфере.
Виктор МОШНЯГ
