«Я купил дом, а владелец попросил нас оформить документы о том, что мы будем заботиться о нем. Мы уплатили требуемую сумму, а через несколько лет владелец потребовал другую сумму денег и сказал, что, если мы не выплатим требуемую сумму, он подаст на нас в суд», – написал читатель Ziarul de Gardă.

ZdG пообщалиcь с адвокатом Ангелиной Тэлэмбуцэ, доктором юридических наук со специализацией в области договоров отчуждения имущества с условием пожизненного содержания. Во время разговора мы обсудили права и обязанности сторон при заключении договора отчуждения имущества с условием пожизненного содержания, а также риски, с которыми они сталкиваются. Незнание прав и обязанностей при заключении такого договора приводит к судебным разбирательствам сторон.

«Договор отчуждения имущества с условием пожизненного содержания представляет особый интерес для пожилых людей. Их пенсии и пособия не удовлетворяют жизненные потребности, но они владеют ценным имуществом, например жилой площадью, земельными участками или другими имуществом. Поэтому эти лица могут заключить такой договор, чтобы обеспечить себя самыми важными условиями жизни до смерти», – отметила Ангелина Тэлэмбуцэ.

Адвокат говорит, что зачастую люди путают суть договоров. Иногда вместо того, чтобы заключить договор с условием пожизненного содержания, они подписывают договор пожертвования, который предусматривает бесплатную передачу имущества без обязательств со стороны получателя. Однако договор отчуждения имущества с условием пожизненного содержания включает в себя определенные обязанности для того, кто получает имущество.

Лицо, которое получает имущество, обязано обеспечить содержание

По закону, договор отчуждения имущества с условием пожизненного содержания предусматривает, что лицо передает имущество во владение, а приобретатель обязан платить ему натурой, то есть обеспечивать дарителя жильем, едой, необходимым уходом и помощью в течение жизни, а также оплатить похороны.

Другими словами, человек, получивший имущество, будет покупать дарителю имущества еду, одежду и обувь, постельное и нижнее белье, а также лекарства. Кроме того, он будет обеспечивать медицинский уход, уборку в доме и будет платить за коммунальные услуги.

Чаще всего эти обязательства прописаны в договоре, но существуют договоры, в которых уточняется, что приобретатель (лицо, которое получает имущество), должен обеспечить бенефициара, то есть человека, который передал имущество и нуждается в содержании, «всем, что нужно для жизни».

Бенефициар содержания должен передать имущество в реальном виде

Адвокат отмечает, что в законах Республики Молдова нет четких положений об обязанностях бенефициара содержания, но, по опыту, эти лица обязаны передать приобретателю во владение движимое или недвижимое имущество. В противном случае приобретатель может быть освобожден от его обязательств, поскольку человек, передающий имущество, не выполнил своих обязанностей.

По словам адвоката, бенефициар содержания должен передать приобретателю имущество в реальном виде. Если быть точнее, он должен дать приобретателю реальную возможность, например, переехать в дом или квартиру и вручить ему все документы. У имущества не должно быть скрытых изъянов, и оно не должно быть заложено, подарено или продано, а приобретатель должен получить возможность свободно им пользоваться.

Бенефициар содержания имеет право расторгнуть договор

В то же время Ангелина Тэлэмбуцэ отметила, что бенефициар содержания имеет право потребовать от приобретателя пожизненного содержания: обеспечения жильем, пищей и необходимым уходом на протяжении всей жизни и проведения похорон после смерти. Если приобретатель не выполняет обязанности, предусмотренные в договоре, бенефициар содержания имеет право потребовать расторжения контракта и, в результате, возвращения имущества или его стоимости.

Если лицо, получающее имущество, не выполняет свои обязанности, то через суд бенефициар содержания может потребовать изменить форму содержания. Другими словами, вместо обеспечения пищей и предметами первой необходимости бенефициар содержания может попросить приобретателя периодически выплачивать определенные суммы денег. К тому же, стороны могут сами договориться, что вместо обеспечения материальными благами приобретатель будет периодически выплачивать определенную сумму денег, как рассказала адвокат.

Приобретатель обязан содержать бенефициара, даже если имущество уничтожено

Если бенефициар содержания обязан передать имущество, то приобретатель обязан принять его и взять на себя ответственность за его потерю. Закон предусматривает, что в случае, если имущество было уничтожено или потеряло свою ценность по причинам, которые не зависят от бенефициара содержания, то приобретатель обязан и дальше содержать бенефициара, как было предусмотрено в договоре.

Эта обязанность подразумевает ряд действий, в том числе покупку и приготовление пищи в пределах, необходимых для достойной жизни, необходимый уход и помощь в течение жизни бенефициара содержания, его обеспечение жильем, мебелью, необходимой одеждой и обувью, медицинский уход при необходимости, оплату коммунальных услуг. Выполнение этих условий должно быть справедливым, при учете стоимости имущества и социального положения бенефициара содержания до заключения договора.

Содержание должно осуществляться ежедневно, или же стороны могут договориться об его периодичности.

«В судебной практике возникают ситуации, когда содержание не осуществляется каждый день, и поэтому бенефициары содержания требуют расторжения договора отчуждения имущества с условием пожизненного содержания», – отметила адвокат.

Закон не допускает, чтобы бенефициар содержания оказывал какие-либо услуги приобретателю.

Приобретатель не имеет права продавать имущество при жизни бенефициара содержания. Также имущество может быть заложено или обременено только с согласия бенефициара содержания.

Приобретатель становится владельцем передаваемого имущества в тот момент, когда заключается договор отчуждения имущества с условием пожизненного содержания. Если приобретатель умирает раньше бенефициара содержания, то его права и обязанности переходят к его преемникам, которые обязаны продолжать выполнять обязанности, связанные с содержанием. Преемник имеет право решить, продолжать ли содержать бенефициара или расторгнуть договор.

Право приобретателя расторгнуть договор

Приобретатель может потребовать расторжения договора, если материальное положение не позволяет ему и дальше выполнять договорные обязательства из-за обстоятельств, которые от него не зависят. Закон предусматривает, что бенефициар содержания может расторгнуть договор, если приобретатель не выполняет обязанности, связанные с содержанием, но приобретатель может расторгнуть договор, только если больше не может выполнять свои обязанности по не зависящим от него причинам. Другими словами, приобретатель имеет право расторгнуть договор, только если он стал человеком с ограниченными возможностями, заболел, стал безработным, или если возникли другие объективные обстоятельства. Закон не позволяет приобретателю расторгнуть договор по собственному желанию.

Если договор пожизненного содержания расторгается по вине приобретателя, то тот обязан возместить полученное имущество, а бенефициар содержания не обязан возмещать стоимость содержания, которое осуществлялось в период действия договора.

Полное владение имуществом возможно только после смерти бенефициара

«Приобретатель имеет право проживать в жилье бенефициара вместе с членами семьи. Хотя в законе прямо не говорится о праве приобретателя проживать совместно с бенефициаром содержания, судебная практика показывает, что у приобретателя есть это право, но это не его обязанность», – отметила адвокат.

Приобретатель может восстанавливать данное здание без согласия бенефициара.

Приобретатель вступает во владение имуществом в день заключения договора и его регистрации в территориальном офисе кадастровой службы. И все-таки полное владение имуществом возможно только после смерти бенефициара. Приобретая право собственности, приобретатель может улучшать имущество, например, делать ремонт.

Адвокат советует, чтобы перед подписанием договора пожизненного содержания стороны убедились, что поняли свои права и обязанности. Если возникают разногласия, стороны могут обратиться к адвокату, в том числе к государственному.

Чтобы воспользоваться услугами государственного адвоката, следует обратиться в территориальное бюро Национального совета по юридической помощи, гарантируемой государством (НСЮПГГ), в зависимости от территории, на которой человек находится. Контактные данные можно найти на веб-сайте https://cnajgs.md/ru, в разделе «территориальные бюро».

В период 2009-2013 гг. в Кадастровой службе было зарегистрировано более 1000 договоров отчуждения имущества с условием пожизненного содержания.

Беседу вела Корина ШЕРЕМЕТ