Материал Новостей Донбасса

Спустя год после того, как Россия разрушила и оккупировала Мариуполь, там начали покупать недвижимость россияне. Многие из них всегда мечтали жить у моря и верят в светлое будущее захваченного города. Особого размаха ситуация с перепродажей квартир и домов в Мариуполе достигла летом 2023 года.

Так, уцелевшее жилье, россияне приобретают у собственников — украинцев, которые приняли решение покинуть город. Также доступен вариант ипотеки. Оккупационные власти очень пиарят эту тему, строят на месте разрушенных домов новые, но жилье дают не тем, кто лишился крыши над головой, а предлагают ипотеку. «Новости Донбасса» решили разобраться, что ждет российское строительство в Мариуполе после освобождения города, а также является легальной продажа квартир в Мариуполе сейчас. «Новини Донбасу» вирішили розібратися, що чекає на російське будівництво в Маріуполі післе звільнення міста, а також чи є легальним продаж квартир в Маріуполі зараз.

Квартиры для россиян в Мариуполе

Финансовые возможности у большинства мариупольцев ограничены, поэтому в новостройках жилье в кредит чаще всего берут россияне после переселения. Но что будет с жильем в Мариуполе в случае деоккупации города? После того как там будет восстановлена украинская законная власть останутся ли квартиры и дома в собственности россиян? В первую очередь, стоит отметить, что в соответствии с актуальным законодательством, все сделки и договоры, совершенные не в рамках украинских законов на оккупированной территории, являются недействительными.

Эта норма касается и операций с недвижимостью. Сначала разберем момент, связанный с ипотекой. Так, российские новостройки в Мариуполе по факту не существуют юридически для Украины. Поэтому журналисты «Новостей Донбасса» спросили у экспертов, каким образом этот вопрос может быть решен юридически.  

«Этот может быть новый объект собственности, но он не был внесен в национальные реестры. Соответственно, все должно быть совершено в соответствии с действующим законодательством. Если это новое строение, оно должно быть надлежащим образом зарегистрировано, внесено во все реестры, получить кадастровые номера, если это, скажем, связано с землевладением», — рассказывает исполнительный директор Украинского Хельсинкского союза по правам человека Александр Павлюченко. 

Соответственно, любые сделки купли-продажи несуществующей юридически российской застройки в Мариуполе, можно считать недействительными.

«На данный момент, все сделки, которые предполагают переход собственности от имени Российской Федерации к гражданам России, они фактически признаются ничтожными», — подтверждает Никита Петровец, юрист ОО «Региональный центр прав человека».

Могут ли украинцы, вынужденно получившие паспорт РФ, законно продавать недвижимость?

Сложнее в данном случае интерпретируется ситуация, когда мариуполец будучи гражданином Украины, но вынужденно получив российский паспорт, продал свою недвижимость на оккупированной территории гражданину России. Договор купли-продажи оформлен в соответствии с российским законодательством.

«По факту, это было добровольное действие, которое произошло в обход украинского законодательства. И украинское законодательство не видело этих актов передачи собственности. И да, формально эти акты признают недействительными, но по факту, лицо получило компенсацию и совершило добровольный акт. И, соответственно, получив все документы, которые были выданы оккупационным режимом», — отмечает Александр Павлюченко. 

Эксперты подчеркивают, что сделки на добровольной основе вполне могут рассматриваться государством, как соглашение, к которому не будет претензий. 

«Потенциально, если мы говорим про сделку, где две стороны не имеют претензий друг к другу, там нет РФ как субъекта, а продажу совершили добровольно, а не под давлением. И там плюс-минус на рыночных условиях и по рыночной стоимости, то потенциально такие сделки могут быть признаны действительными», — констатирует юрист ОО «Региональный центр прав человека» Никита Петровец.

По словам правозащитников, для того, чтобы сделка была на 100 процентов действительной, ее необходимо провести не только по законам оккупационной власти, но и в украинском юридическом поле. Такое уже было с куплей-продажей недвижимости на неподконтрольных территориях Донецкой и Луганской областей до 2017 года.

«Такие сделки признаются действительными и они совершены в соответствии с украинским национальным законодательством. То, что шло мимо этого законодательства, оно будет требовать вхождения в эту систему, в юрисдикцию украинских регистрационных органов. И без этого эти объекты не будут признаны законными. И право на владение и даже право на проживание точно также не будет признаваться», — добавляет Александр Павлюченко, исполнительный директор Украинского Хельсинкского союза по правам человека.

Что будет с жильем в Мариуполе после деоккупации   

Но, учитывая ситуацию, которая сложилась после полномасштабного вторжения России в Украину в феврале 2022 года, есть большие сомнения, что продавая недвижимость в Мариуполе россиянам, местные жители будут оформлять сделки на подконтрольной Украине территории.

Кроме того, у государственных реестров нет физического доступа к недвижимости, которая находится на оккупированной территории. И на данный момент получается, что практически невозможно совершить продажу квартиры в Мариуполе так, чтобы эта сделка оставалась законной и после освобождения города. Так, по словам правозащитников, деоккупация предполагает процесс конвалидации — то есть пересмотр и подтверждение сделок, которые были произведены во время оккупации.

«Грубо говоря, будет определенная комиссия, которая будет говорить “вот эта сделка действительна, а вот эта сделка — недействительна”. Сейчас мы говорим о том, что все они недействительны. И на данный момент у нас нет точного понимания, какими будут принципы этой конвалидации. Есть только пока законопроект и разные идеи, но нет взвешенного закона, который бы это регулировал», — уточняет Никита Петровец.

На данный момент, в Украине нет четкого понимания, как проводить эту конвалидацию и на каких условиях. Правозащитники говорят, что, возможно, будут предложения по признанию сделок недействительными с возможностью их переоформления и внесением в государственный реестр. Но в первую очередь, здесь будут защищать права граждан Украины. Что будет с собственниками квартир из России и захотят ли они вообще оставаться жить на деоккупированной территории — большой вопрос.

В случае, если Украина выберет стратегию полного непризнания сделок с недвижимостью на оккупированных территориях — россияне вряд ли смогут защитить в суде свое право собственности на жтилье в Мариуполе. Так как документы на недвижимость, которая в рамках международного права находится на украинской территории, выданы Россией.

«Европейский суд по правам человека не сможет взять во внимание документ, поскольку он фактически не подтверждает право собственности, поскольку он противоречит украинскому законодательству», — резюмирует юрист ОО «Региональный центр прав человека».

В свою очередь правозащитник Александр Павлюченко добавил, что тут идет речь исключительно про право на мирное владение имуществом, а право на мирное владение имуществом закреплено государством, если это имущество приобретено законным способом.

«Это имущество, как мы с вами уже установили, приобретено незаконным способом, поэтому тут даже не существует оснований для обжалования», — заключил эксперт.