De ce au crescut constant prețurile la apartamente în ultimii ani și ce urmează?
În ultimii ani, prețurile apartamentelor din toată țara s-au majorat considerabil, iar în 2024, ele au atins cota maximă din toată istoria R. Moldova. În Chișinău s-au înregistrat cele mai mari creșteri, locuințele fiind acum de două ori mai scumpe decât erau în urmă cu patru ani.
Conform datelor publicate de IDIS „Viitorul”, în primul trimestru al anului 2024 (ianuarie-martie) a fost înregistrată cea mai mare creștere a prețurilor la imobile din ultimii 16 ani, dar s-a atestat o reducere a numărului de tranzacții cu 40% în comparație cu 2021. De ce au crescut prețurile la apartamente și ce urmează?
În Chișinău, prețul unui apartament variază în funcție de sectorul în care acesta este amplasat, de suprafața bunului și tipul construcției. O cameră de tip studio într-un bloc vechi, construit în perioada sovietică, costă cel puțin 20 de mii de euro, iar un apartament cu trei odăi și reparație poate ajunge să coste peste 150 de mii de euro într-un bloc nou. Există însă și oferte care depășesc media. De exemplu, pe strada Sfatul Țării din Capitală, un apartament cu o cameră și suprafața de 65 de metri pătrați se vinde cu 170 de mii de euro, iar un alt imobil, cu trei camere, în sectorul Botanica al capitalei, complet mobilat, cu suprafața de 190 de metri pătrați, se vinde cu 990 de mii de euro.
Specialist imobiliar: „Tendința este spre periferii, iar acest lucru creează scumpiri în sectoarele din Chișinău”
Dorin Căpățînă, specialist imobiliar, a specificat pentru Ziarul de Gardă că media unui metru pătrat de apartament în variantă albă, fără reparație, în capitală, este de circa 1370 de euro în comparație cu 2022, când media era de 960 de euro pentru un metru pătrat. Cele mai scumpe apartamente din capitală sunt în sectorul Centru, unde un metru pătrat poate varia între 1600 de euro și 4 mii de euro – în blocurile noi.
„Acum se extind foarte mult suburbiile, fiindcă în oraș, în ultima perioadă nu au fost admise autorizații, deja nu prea se găsesc terenuri pentru construcții. De aceea, se extinde foarte mult suburbia. De exemplu, companiile foarte mari de construcții până acum investeau doar în zonele urbane, dar de ceva timp încep a investi în Durlești, Dumbrava, Ialoveni. În aceste zone se dă autorizație de construcție mai ușor și atunci și prețurile cumva sunt mai mici. Deci, tendința este spre periferii, iar acest lucru creează scumpiri în sectoarele din Chișinău. După mine este foarte bine acest lucru, tuturor le recomand să investească în suburbii acum, pentru că peste 2 ani prețurile se vor ridica ca și în Chișinău”, punctează specialistul imobiliar.
Potrivit datelor Băncii Naționale a Moldovei, la sfârșitul trimestrului II al anului 2024, prețul apartamentelor în capitală a înregistrat o majorare accelerată comparativ cu situația din trimestrul precedent. Indicele prețului imobilului rezidențial a înregistrat o creștere cu 6,2% față de trimestrul I al anului 2024 și cu 18,2% comparativ cu trimestrul II al anului 2023.
Și în celelalte orașe mai mari din țară prețurile la apartamente au crescut în ultimii ani. În Bălți, un apartament de 40 de metri pătrați într-un bloc vechi se vinde cu peste 30 de mii de euro. În Ialoveni, un apartament de circa 30-40 de metri pătrați în bloc vechi costă circa 35 de mii de euro, iar unul în bloc nou, variantă albă, cu o suprafață de 40-45 de metri pătrați, se vinde cu peste 40 de mii de euro. Un apartament de circa 30 de metri pătrați într-un bloc vechi din orașul Orhei poate ajunge până la 30 de mii de euro.
Cât costă locuințele în orașele din UE?
Prețurile locuințelor din Chișinău sunt semnificativ mai mici decât în capitalele vest-europene (Amsterdam, Londra, Paris), dar comparabile cu cele din alte capitale ale țărilor Europei de Est (Polonia, România, Bulgaria).
Conform studiului publicat de Deloitte Property Index 2024, realizat în baza datelor principalelor orașe din 24 de țări, Parisul rămâne în fruntea clasamentului orașelor europene cu cele mai scumpe locuințe, acestea având un preț mediu de 14 900 EUR/m2 în cazul unui apartament nou, urmat de München (10 900 EUR/m2) și Londra (8 018 EUR/m2). În România, cele mai mari prețuri se înregistrează în Cluj-Napoca, respectiv 2 434 EUR/m2 și o creștere de 3% față de anul precedent, în timp ce Bucureștiul ocupă locul al doilea, cu 1 726 EUR/m2, urmat de Brașov cu 1 618 EUR/m2. Astfel, România este printre puținele state europene în care capitala nu este orașul cel mai scump pentru piața imobiliară, alături de Belgia, unde Anvers este cea mai scumpă localitate, Italia cu Milano, Germania cu München și Spania, unde Barcelona ocupă primul loc.
„Nu este o problemă că în țara noastră sunt prețuri mari la imobile, problema este că noi avem salarii mici”
Eugen Țurcan, director de vânzări într-o companie imobiliară din capitală, punctează că „cel mai mic preț în comparație cu capitalele europene îl avem acum în Chișinău, ceea ce înseamnă ca avem un potențial de creștere enormă la acest capitol”.
Creșterea constantă a prețurilor este dictată, în primul rând, de o cerere constantă a populației, Chișinăul fiind unicul oraș din R. Moldova cu o infrastructură dezvoltată, care dispune de cele mai multe locuri de muncă, remarcă specialistul.
„Dacă facem o analiză începând din anul 2018 până în 2023, ultimii 5 ani, numărul apartamentelor date în exploatare era între 18 și 24 de mii de apartamente lunar, acesta este un număr colosal, iar în 2023, oferta pieței a scăzut la 8 mii de apartamente lunar. Chiar dacă acest număr s-a micșorat drastic, cererea a rămas la fel de mare. Noi lucrăm în fiecare zi cu cumpărători potențiali, iar cererea rămâne constantă. În cazul acesta, când cererea este din ce în ce mai mare, iar oferta scade, este normal ca prețurile să crească din ce în ce mai mult. Al doilea mare factor care a declanșat aceste prețuri este războiul și Covid-ul, care au creat niște schimbări în structura construcțiilor, în logistică, în livrarea materialelor de construcție, care se face mai complicat acum. Pe de altă parte, în toate țările europene unde imobilele sunt foarte scumpe, au un nivel de trai foarte înalt și viceversa situației. Adică, până la urmă, nu este o problemă că în țara noastră sunt prețuri mari la imobile, problema este că noi avem salarii mici”, punctează Eugen Țurcan.
„Cel mai probabil scenariu pentru piața imobiliară din Chișinău este unul de stabilizare a prețurilor”
Experții imobiliari spun că în următoarea perioadă piața imobiliară va avea o stabilizare, dar pe termen lung, prețurile vor continua să crească.
„Prognoza pentru piața imobiliară din Chișinău depinde de mai mulți factori economici, demografici și politici care vor influența evoluția prețurilor în următorii ani. Inflația persistentă duce la creșterea costurilor de construcție și, implicit, la o majorare a prețurilor la imobiliare. Remitențele din diasporă continuă să fie un motor important al cererii pentru locuințe. Dacă aceste fluxuri financiare se vor menține la niveluri ridicate, cererea ar putea susține prețurile actuale și chiar să le împingă în sus. Continuarea migrației din zonele rurale spre Chișinău va menține o cerere ridicată pentru locuințe în capitală. Instabilitatea economică la nivel global și în regiunile din care Moldova primește remitențe ar avea un impact direct asupra pieței imobiliare din capitală. Într-un scenariu optimist, în care economia rămâne stabilă și fluxurile de remitențe continuă să fie relative, prețurile din Chișinău ar putea continua să crească moderat. Cu toate acestea, o dublare a prețurilor în următorii ani pare improbabilă, având în vedere că creșterile abrupte ar putea întâmpina rezistență din partea pieței și ar putea limita accesibilitatea locuințelor pentru majoritatea populației. Cel mai probabil scenariu pentru piața imobiliară din Chișinău este unul de stabilizare a prețurilor, cu fluctuații în funcție de evoluțiile economice și demografice. O dublare a prețurilor în viitorul apropiat este puțin probabilă, la fel cum o scădere dramatică nu este anticipată”, prognozează expertul economic Marin Gospodarenco.
Creditele ipotecare, soluția pentru a procura apartamente?
Potrivit IDIS „Viitorul”, deși creditarea imobiliară în R. Moldova este de 2-3 ori mai redusă comparativ cu alte țări din regiune și mult sub nivelul țărilor dezvoltate, piața imobiliară locală se află într-o fază de formare și este într-o situație mai bună decât acum 10 sau mai mulți ani. Împrumuturile ipotecare, chiar dacă au înregistrat o creștere semnificativă în ultimii ani, sunt încă la început, dar au potențialul de a contribui la dezvoltarea unei piețe imobiliare civilizate.
„Suntem în situația când procurarea unui imobil prin intermediul creditelor bancare a devenit un instrument real, accesibil, cu riscuri calculate. Cred că odată cu scăderea ratei dobânzilor, încetinirea creșterii prețurilor, creșterea salariilor nominale în euro, moldovenii vor continua să se împrumute de la bănci. Anul acesta, cu certitudine, ne vom apropia de maximul creditelor ipotecare contractate vreodată”, a punctat Veaceslav Ioniță, expert în politici economice la Institutul pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale (IDIS) „Viitorul”, vineri, 2 august, în cadrul emisiunii „Analize economice cu Veaceslav Ioniță”.
Alina VLAS, stagiară ZdG
