Cum ne apărăm drepturile atunci când contractul de înstrăinare a bunului cu condiția întreținerii pe viață nu e respectat

„Am semnat un contract, prin care mi-am înstrăinat apartamentul unei rude cu condiția întreținerii pe viață. Aceasta însă nu mă ajută aproape deloc, rareori îmi oferă sume modeste de bani pentru investigații medicale. Mă întrețin din pensie și din economiile de o viață. Nu știu cum aș putea să-mi apăr drepturile în această situație”, ne-a scris o cititoare a Ziarului de Gardă. 

ZdG a discutat cu avocații Andrei Domenco și Vlad Bercu la acest subiect. Au fost abordate drepturile și obligațiile părților la încheierea unui contract de înstrăinare a bunului cu condiția întreținerii pe viață, riscurile la care se supun, dar și modalitatea prin care își pot apăra drepturile în cazul în care contractul nu este respectat.

Persoanele ajunse în etate care nu au copii sau care nu au nicio relație cu cei pe care i-au adus pe lume, cu greu pot să facă față cheltuielilor de zi cu zi. Aceste persoane au posibilitatea să încheie un contract de înstrăinare a bunului pe care îl au în proprietate, cu condiția întreținerii pe viață.

Ce presupune un contract de înstrăinare a bunului cu condiția întreținerii pe viață

„Contractul respectiv presupune că o parte (beneficiarul întreţinerii) se obligă să dea celeilalte părţi (dobânditorul) în proprietate un bun imobil sau mobil, iar dobânditorul se obligă să asigure beneficiarului întreţinere în natură – locuinţă, hrană, îngrijire şi ajutorul necesar pe timpul cât va trăi, precum şi să-i organizeze înmormântarea”, spune avocatul Andrei Domenco.

Potrivit lui, părțile au libertatea de a stabili conținutul contractului cu privire la anumite drepturi și obligații specifice sau individuale. De asemenea, poate fi indicată forma sub care va avea loc întreținerea, în natură sau prin efectuarea unor plăți periodice în bani. Totodată, mai spune apărătorul, contractul poate fi stabilit pentru o anumită perioadă de timp sau pentru întreaga durată de viață a beneficiarului întreținerii.

Avocatul Vlad Bercu subliniază că, semnând un astfel de contract, beneficiarul întreținerii își păstrează dreptul de a folosi acel bun și de a beneficia de acesta până la moartea sa.

Care sunt drepturile și obligațiile părților

Avocatul Andrei Domenco recomandă părților să apeleze la un jurist, care va transpune dorințele lor în clauze contractuale, pentru a minimiza eventualele riscuri. Apărătorul susține că drepturile și obligațiile părților sunt prevăzute în contractul încheiat de acestea.

Beneficiarul întreținerii are în primul rând obligația generală de a-i transmite în proprietate dobânditorului un bun imobil sau mobil, cu condiția ca acesta să nu aibă eventuale vicii ascunse, inclusiv să nu fie sechestrat, gajat etc.

În cazul în care dobânditorul nu-și respectă obligația de întreținere, beneficiarul are dreptul să ceară executarea silită a acesteia sau efectuarea unor plăți periodice în bani, care trebuie să reprezinte echivalentul întreținerii, fără să se raporteze la posibilitățile dobânditorului. Totodată, ambele părți au dreptul să stabilească printr-un acord obligația de întreținere în forma unei sume de bani, mai spune Andrei Domenco.

De partea cealaltă, pe lângă obligația generală de a prelua bunul, dobânditorul are obligația esențială de a-i acorda beneficiarului întreținerea promisă la încheierea contractului . „Dacă în contract nu este prevăzut altfel, dobânditorul este obligat să asigure beneficiarului, în special, hrană, îmbrăcăminte, încălţăminte, menaj, precum şi folosinţa unei locuinţe corespunzătoare. Întreţinerea cuprinde, de asemenea, îngrijirile şi cheltuielile necesare în caz de boală”, precizează Vlad Bercu.

Avocatul mai subliniază că întreținerea urmează să fie asigurată zilnic, cu excepția cazului în care a fost stabilită o altă modalitate și indiferent dacă suma pentru întreținere depășește cu mult valoarea bunului obținut de dobânditor. În același timp, dobânditorul nu are dreptul să înstrăineze bunul în timpul vieții beneficiarului întreținerii, această interdicție fiind notată în Registrul Bunurilor Imobile, iar gajarea sau grevarea (prezența unor restricții în efectuarea anumitor acțiuni cu bunurile imobiliare, de exemplu, încheierea tranzacțiilor, utilizarea) lui se permite doar cu acordul beneficiarului întreținerii.

Ce riscuri presupune încheierea unui astfel de contract

În cazul în care încheie un contract de înstrăinare a unui bun cu condiția întreținerii pe viață, ambele părți își asumă un șir de riscuri. „În primul rând, dobânditorul bunului suportă riscul pieirii sau distrugerii fortuite (accidentale) a bunului. Spre exemplu, dacă o casă care i-a fost transmisă în proprietate este distrusă de un cutremur, dobânditorul va suporta pierderea și, totodată, va avea în continuare obligația de întreținere a beneficiarului”, explică Andrei Domenco.

Un alt risc care poate apărea este cel legat de costurile întreținerii, astfel încât pe parcursul timpului dobânditorul s-ar putea să suporte cheltuieli de întreținere care vor depăși cu mult valoarea bunului dobândit. În acest caz, el nu va avea dreptul să renunțe la executarea obligației din acest motiv. În același timp, legea îi permite dobânditorului să declare rezoluțiunea contractului, dacă situația materială nu îi permite să continue întreținerea din motive independente de voința lui.

Cel mai mare risc pentru beneficiar ar fi ca dobânditorul să fie de rea-credință și să nu îndeplinească condițiile din contract, menționează Vlad Bercu. „Să admitem că o persoană în vârstă încheie un asemenea contract, transferă dreptul de proprietate asupra apartamentului, dar dobânditorul nu își respectă obligația de a-l întreține. Dacă dobânditorul va continua să nu-și execute obligațiile, beneficiarul întreținerii, cel mai probabil, va fi nevoit fie să apeleze la instanța de judecată de unul singur, fie să apeleze la un avocat”, spune acesta.

Ce poate face beneficiarul întreținerii, dacă dobânditorul bunului nu își respectă obligațiile

O sancțiune în acest caz ar putea fi desfacerea contractului pentru neexecutarea obligației esențiale de întreținere, astfel ca bunul transmis să-i fie întors în proprietate beneficiarului întreținerii, care, la rândul lui, nu este obligat să restituie contravaloarea întreținerii prestate de către dobânditor, persoana având posibilitatea să-și caute un alt întreținător, de încredere.

În același timp, beneficiarul întreținerii poate înainta o acțiune în instanța de judecată, cu solicitarea achitării periodice a unor sume de bani, pentru a-și putea asigura întreținerea, iar în cazul obținerii unei hotărâri de judecată favorabile, există instrumente juridice de punere în executare a acesteia prin intermediul unui executor judecătoresc.

Cum beneficiarul întreținerii poate ajunge în instanță pentru a-și apăra drepturile care i-au fost încălcate

Pentru o persoană vulnerabilă, care mai și depinde financiar de dobânditorul bunului, va fi dificil să ajungă în instanța de judecată, în contextul în care nu are cunoștințe juridice sau starea materială în care se află este una derizorie. Andrei Domenco recomandă în acest sens ca persoana respectivă să apeleze la serviciile juridice ale unui avocat, care va întocmi cererea de chemare în judecată și-i va apăra interesele în instanța de judecată chiar și în lipsa ei.

Potrivit lui Vlad Bercu, beneficiarul întreținerii urmează să se adreseze în instanța de judecată din raza teritorială în care se află bunul imobil, fie la instanța din raza teritorială în care își are domiciliul pârâtul, adică dobânditorul. „În același timp, în cazul în care persoana nu dispune de resurse financiare, ceea ce este evident din esența contractului, pentru că are nevoie de întreținere din partea cuiva, aceasta poate beneficia de serviciile unui avocat garantat de stat. Pentru a accesa aceste servicii, persoana trebuie să se adreseze cu o cerere la Oficiul Teritorial al Consiliului Național pentru Asistența Juridică Garantată de Stat din raza teritorială în care se află”, punctează și Andrei Domenco.De asemenea, există organizații care se ocupă de protecția persoanelor vulnerabile, inclusiv de asistența juridică a acestora, menționează Vlad Bercu. Printre acestea se numără Asociația de Educație Civică „Viitorul Începe Azi”, Asociația Națională a Para-juriștilor din Republica Moldova, Centrul de Drept al Femeilor, Centrul de Justiție Socială „Echitate”, Centrul de Reabilitare și Consultanță „OSORC”, Institutul pentru Drepturile Omului din Moldova (IDOM), Institutul pentru Apărarea Drepturilor şi Libertăţilor Fundamentale ale Omului, Asociația Obștească „Dreptul și Familia”, Asociația „Juriștii pentru Drepturile Omului”, Asociația „Promo-LEX” și altele.

Acest articol a fost realizat grație suportului poporului american prin intermediul Agenției Statelor Unite pentru Dezvoltare Internațională (USAID). Conținutul acestui articol este responsabilitatea Ziarului de Gardă și nu reflectă neapărat opinia USAID sau a Guvernului Statelor Unite ale Americii.