Autorizarea lucrărilor de construcții locative private. Care este procedura?

Legislația care vizează procedura de autorizare a lucrărilor de construcții locative în cadrul gospodăriilor, proprietăți private, a fost modificată în luna februarie 2020. Astfel, persoanele care doresc să construiască trebuie să pregătească mai puține acte, iar certificatele de urbanism sunt elaborate doar în baza actelor pe care le deține administrația publică locală. Avocata Viorelia Albu a explicat, în cadrul rubricii Clinica Juridică a ZdG, detaliile acestei proceduri.

Pentru a începe procedura de autorizare a executării lucrărilor de construcție a unei case de locuit, a gardului capital sau a construcțiilor și anexelor gospodărești mai mari de 15 metri pătrați este necesar ca solicitantul sa depună o cerere prin care să solicite eliberarea certificatului de urbanism pentru proiectarea și executarea clădirii.

Cererea se va depune pe numele primarului din cadrul Administrației Publice Locale (APL) unde se vor executa lucrările de construcții. Se va ține cont de locul amplasării imobilului sau al terenului. La cerere se va anexa buletinul de identitate, iar în caz de reconstruire sau modificare a imobilului existent, suplimentar se va prezenta raportul de expertiză tehnică, elaborat de experţi tehnici atestaţi.

Avocata Viorelia Albu menționează că certificatul de urbanism pentru proiectare va fi elaborat și eliberat în temeiul documentației de urbanism și amenajare a teritoriului, în cel mult 20 de zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, iar în cazul în care imobilele sau terenurile sunt amplasate în zonele cu un regim special, emitentul va elibera actul în termen de până la 30 de zile, cu obținerea avizelor prevăzute de legislație. Termenul de valabilitate a certificatului nu va depăși 24 de luni de la data emiterii. Acesta poate fi prelungit o singură dată pe un termen de până la 12 luni. În baza certificatului de urbanism pentru proiectare, titularul acestuia va contracta un proiectant licențiat pentru elaborarea proiectului care urmează a fi avizat, verificat și aprobat .

Actele necesare pentru a obține autorizația de construire

„Executarea lucrărilor de construcții este permisă doar în baza unei autorizații de construire emisă în condițiile Legii nr. 163/2010, obținută în temeiul cererii solicitantului, cu anexarea următoarelor acte: buletinul de identitate, certificatul de urbanism sau certificatul constatator, extrasul din documentaţia de proiect, contractul privind supravegherea de autor, semnat de către solicitant şi proiectant”, explică Viorelia Albu.

Când imobilul sau terenul se află în coproprietate, se va prezenta și acordul autentificat notarial al coproprietarilor care pot fi afectați nemijlocit în procesul executării lucrărilor de construcție și în perioada exploatării obiectului. Pentru proiectarea intervenţiilor la monumentele ocrotite de stat, se va anexa extrasul din procesul-verbal al şedinţei Consiliului Naţional al Monumentelor Istorice de pe lângă Ministerul Educaţiei, Culturii şi Cercetării (MECC) privind avizarea pozitivă a proiectului de execuţie. În cazurile prevăzute de legislație, se va prezenta certificatul de descărcare de sarcină arheologică și acordul de mediu.

Chiar dacă la cerere nu au fost anexate toate documentele, aceasta va fi admisă şi înregistrată. Emitentul poate suspenda examinarea pe un termen de până la 30 de zile, cu înştiinţarea obligatorie a solicitantului. În ziua în care se vor prezenta toate actele, suspendarea va fi anulată.

Avocata precizează că, la solicitarea autorizării obiectelor din zona de protecție a drumului public, emitentul este obligat să obţină autorizaţia de amplasare în conformitate cu Legea drumurilor. Autorizaţia de construire eliberată în lipsa autorizației este nulă.

„Ultimele modificări ale legii au simplificat procedura din contul reducerii mai multor acte care substituiau lipsa documentației de urbanism, inclusiv a schiței de proiect, a schemelor de amplasare avizate, care erau prezentate de solicitanți la etapa elaborării certificatului de urbanism pentru proiectare. Lipsa documentației de urbanism în unele localități însă ar putea genera amânări de elaborare a actelor permisive, inclusiv cu riscul măririi numărului construcțiilor neautorizate”, consideră Viorelia Albu.

Care sunt taxele pentru elaborarea actelor permisive?

Plata pentru elaborarea actelor, stabilită anual prin decizia consiliului local, nu va depăși suma de 50 de lei pentru certificatul de urbanism pentru proiectare și 100 de lei pentru autorizația de construire. Termenul de valabilitate al certificatului de urbanism şi al autorizaţiei de construire sau desfiinţare se prelungește gratuit. Consiliile locale sunt în drept să acorde, în limitele legii, facilităţi pentru unele categorii de persoane.

Ce presupune aprobarea tacită?

Funcționarul responsabil din cadrul primărie, este obligat să înregistreze cererea cu actele anexate ale solicitantului privind eliberarea actelor permisive și să elibereze certificatul constatator. În cazul în care APL a depășit termenul de eliberare, prelungire sau reperfectare a actelor permisive, sau nu a oferit răspuns în scris privind refuzul eliberării actului solicitat, solicitantul va avea dreptul să înceapă executarea lucrărilor de construire, recurgând la procedura aprobării tacite.

Dacă emitentul nu a respectat termenul de 30 de zile lucrătoare şi nu a informat în scris solicitantul privind refuzul său, autorizaţia de construire se consideră eliberată. În acest caz, solicitantul este în drept să înceapă executarea lucrărilor, invocând principiul aprobării tacite, cu informarea organelor competente.

Care este termenul de începere a lucrărilor de construcție și durata executării acestora?

Solicitantul va începe lucrările de construcţie până la survenirea termenului de șase luni din data eliberării autorizației de construire. În caz contrar, autorizația își pierde valabilitatea. Solicitantul poate cere prelungirea termenului de începere a lucrărilor de construcție doar o singură dată și în cazuri motivate cu, cel puțin, zece zile lucrătoare înaintea expirării, pe un termen de până la șase luni. Lucrările de construcție începute în termen oferă valabilitate autorizației pentru toată durata executării lucrărilor, explică avocata.

Totodată, solicitantul autorizaţiei de construire este obligat ca în termen de zece zile lucrătoare până la începerea lucrărilor autorizate să informeze Agenţia pentru Supraveghere Tehnică.

În ce cazuri poate fi refuzată eliberarea autorizației de construire?

APL poate refuza eliberarea autorizației atunci când solicitantul nu este proprietarul imobilului sau al terenului pentru care solicită autorizația de construire sau nu are acordul coproprietarilor sau în cazul în care documentația de proiect a fost elaborată cu încălcarea prescripţiilor şi a elementelor stabilite prin certificatul de urbanism pentru proiectare, dacă lipsesc avizele pozitive stabilite prin certificat și actele normative care trebuie să însoțească cererea privind solicitarea autorizației de construire.

Ce lucrări de construcție pot fi efectuate fără certificat de urbanism și fără autorizație de construire?

Legea privind autorizarea lucrărilor de construcții prevede că lucrările care se pot executa în lipsa actelor permisive sunt doar cele care nu modifică structura de rezistenţă, aspectul exterior, caracteristicile iniţiale ale construcţiilor. Astfel, fără acte permisive se pot repara împrejurimile, acoperișul, pot fi înlocuite pardoselile și piesele de tâmplărie, dacă nu se modifică forma acestora, pot fi efectuate lucrări de finisare în interior sau exterior, dacă nu se modifică elementele de faţadă, pot fi înlocuite sau reparate sobele, instalațiile, sistemele și utilajul tehnico-sanitar din interiorul clădirilor. Fără acte permisive se pot repara căile de comunicaţii, parcările, trotuarele sau scările, dacă se menține suprafața și volumetria acestora. Nu sunt necesare acte pentru efectuarea lucrărilor funerare subterane şi supraterane în cimitire, la instalarea mobilierului urban și amenajarea terenului aferent construcţiei existente.

De asemenea, se permite efectuarea în lipsa actelor permisive a construcțiilor auxiliare, anexelor cu suprafaţa construită de până la 15 m.p. la casele de locuit particulare, amplasate pe terenuri private. În cazul intervenţiilor la monumentele de istorie, artă şi arhitectură ocrotite de stat, se vor solicita acte permisive, iar lucrările se vor executa în baza avizului prealabil pozitiv al MECC.