Pandemia vs piața imobiliară: Moldovenii, interesați mai mult de case. Ce se va întâmpla cu prețurile la apartamente

După autoizolarea din ultimele două luni, moldovenii care vor să procure un bun imobil sunt interesați în special de case și mai puțin de apartamente. Reprezentanții companiilor imobiliare și de construcții susțin că prețurile la locuințe nu se vor schimba semnificativ, eventualele majorări fiind foarte mici.

Vânzările au scăzut considerabil de când în R. Moldova a fost declarată stare de urgență, dar piața imobiliară începe să-și revină.

Vlad Musteață, director al unei companii imobiliare, susține că de la mijlocul lunii martie până la sfârșit de aprilie a fost înregistrată o diminuare a vânzărilor cu 90%, dar de o săptămână a început revenirea la regimul normal. Potrivit acestuia, anii precedenți, primăvara era o perioadă „neutră”, „oamenii nu cumpărau imobile de Paști”.

„Martie a început foarte bine, probabil și datorită faptului că un flux anumit de oameni venea deja spre R. Moldova. Apoi, la 14-15 martie totul s-a oprit. Într-o zi. Notarii nu lucrau, totul era destul de complicat, dar deja de o săptămână-două a început lumea să sune, s-a repornit”, relatează acesta pentru ZdG.

„În loc de un apartament cu trei camere, mai bine o căsuță”

El menționează că primele prezentări au început în special la case.

„Am înregistrat o cerere mare la case, cum nu am mai văzut în viață. Lumea a stat două luni în apartament și înnebunea acolo. Noi nu vorbim de case foarte scumpe, ci de case în suburbii, de 70-100 de mii de euro, care, teoretic, nu sunt la o distanță foarte mare de un apartament bun. Vorbim de un apartament plus bani – la schimb de casă, foarte mulți au venit anume cu așa solicitări. În ultimele două săptămâni, în weekenduri, lumea vine la foarte multe prezentări de case, cum niciodată nu a fost”, afirmă proprietarul companiei.

Prin urmare, Musteață spune că va fi pus un accent mai mare pe case, nișă uitată, iar „mai mulți dezvoltatori au început să construiască case de tip townhouse”, pentru că „lumea are nevoie de case, nu mari, dar cu un pic de teren” și cererea va crește.

„Lumea se va gândi că în loc de un penthouse, apartament cu trei camere, mai bine o căsuță. Vor fi mai puțin întrebate apartamentele mari, dar mai mult căsuțele. Cererea deja a crescut cu 50% în două săptămâni”, adaugă acesta.

Cât despre prețuri, el precizează că s-ar putea scumpi cu 5% casele și cu până la 10% s-ar putea ieftini apartamentele în blocurile vechi, iar cele în blocurile noi vor costa la fel.

„Din punctul meu de vedere, reieșind din faptul că la noi economia nu este atât de îndatorată, nu sunt luate atât de multe credite, ca în alte țări, sperăm să nu fie o scădere. Acum, ca prețuri, nu se resimte nicio scădere, ceea ce ne bucură. Pe termen lung, avem un avantaj: în ultimii ani nu au fost eliberate multe autorizații de construcții și, respectiv, nu erau multe șantiere, care să provoace scăderea prețurilor. Dacă ar fi fost multe blocuri în construcție, probabil, companiile ar fi coborât prețurile, ca să aibă vânzări. În mare parte, prețurile se mențin. Din când în când, cineva care are un credit sau ceva mai face o reducere de 3-5%. Posibil, deși încă nu avem o statistică, la blocurile vechi, unde au fost cumpărate multe apartamente prin programul „Prima casă”, unii au rămas fără salarii, acolo putem vorbi de o scădere de 7-10%. La blocurile noi nu avem nicio scădere. La case – o creștere a prețului de 5%”, conchide Vlad Musteață.

„Cel mai probabil, prețurile vor rămâne în același diapazon”

Eugen Șveț, director executiv în cadrul altei companii imobiliare, susține că, în martie și aprilie, vânzările „au scăzut, practic, la zero”, „nu a fost posibil de lucrat din motiv că instituțiile nu activau în regim normal, cu notarii nu era clar”, la care ajungeau doar pentru tranzacții stabilite din iarnă.

Potrivit acestuia, o „dezmorțire” s-a simțit din 5 mai. Totuși, deși oamenii își manifestă interesul, „nu se tranzacționează”.

„Oamenii încă sunt destul de reticenți. Mulți și-au scos obiectele din vânzare, mulți au refuzat cumpărarea, vor să aștepte să vadă cum vor evolua lucrurile”, menționează el.

Șveț precizează că cererea la case a crescut cu 30-40%, dar acesta ar fi un „impuls pe moment” și nu înseamnă neapărat că vor fi cumpărate mai multe case, la care prețurile rămân aceleași. El adaugă că „unii vor trece de la apartament la casă, dar nu pot spune că va fi un număr atât de mare încât să afecteze raportul dintre case și apartamente vândute”.

„La drept vorbind, piața imobiliară este destul de impredictibilă, mai ales că în R. Moldova lucrurile decurg un pic altfel decât pe plan mondial: economia noastră este destul de dependentă, dar, totodată, nu este atât de dezvoltată încât să fie afectată de ceea ce se întâmplă în lume.

Cel mai probabil, prețurile vor rămâne în același diapazon, dacă va fi o deviere, cred că nu va fi ceva de genul zecilor de procente – cel mult 5%. Cineva consideră că merită de mărit prețul, cineva – de micșorat. Dacă vorbim, de exemplu, despre spațiile comerciale, ar fi mai oportun pentru ei să micșoreze prețurile, dar la noi oamenii au așa o mentalitate că ei de obicei măresc, nu iau nicidecum în calcul riscurile și situația curentă.

Dacă vorbim de o necesitate, atunci oamenii trebuie să cumpere un imobil atunci când și-l permit și au nevoie. Dacă vorbim de investiție, atunci fiecare își calculează riscurile. Piața imobiliară a rămas relativ stabilă ca interes manifestat și ca potențial de declanșare, dar devieri de prețuri, dacă sincer, nu cred că vor fi mari. Cei care au nevoie acum de lichidități vor simți nevoia acum de a micșora prețul nesemnificativ doar ca să-și acumuleze lichiditățile necesare: vorbim inclusiv de companii de construcții, dar cum își rezolvă problemele legate de cash flow, vor reveni în scurt timp la prețurile inițiale. Cei care nu se grăbesc și nu au nevoie de lichidități mențin prețurile și nu-i exclus că ei consideră că ar fi bine chiar un pic să le mărească, dar ceva mai târziu, când piața se va activiza, fiindcă oamenii văd în imobiliare o investiție destul de stabilă, comparativ cu alte domenii”, a subliniat Eugen Șveț pentru ZdG.

Dorin Căpățînă, care activează în calitate de agent imobiliar în cadrul unei companii din Chișinău, consideră că „segmentul imobiliar a intrat într-o etapă nouă; pe piața imobiliară au loc schimbări”

„Concurența dintre cumpărători este mică”

El menționează că proprietarii care nu au necesități urgente de a vinde și-au scos imobilele de pe piață, rămânând doar cei care „au temei de vânzare  accentuat”.

„Incertitudinea cumpărătorilor de a procura a crescut. Dezvoltatorii imobiliari sunt afectați. În pofida datoriilor față de creditori, aceștia continuă să construiască complexele locative începute.

Tranzacțiile imobiliare stagnează.

Piața imobiliară este dependentă de acțiunile cumpărătorilor și în aceeași măsură a vânzătorilor. Inacțiunea cumpărătorilor afectează încrederea proprietarilor și puterea de cumpărare a imobilului. Percepțiile vânzătorilor afectează prețul de vânzare, iar cumpărătorii așteaptă oferte cât mai atractive. Actualmente, procură doar cumpărătorii care sunt motivați la extremă și nu pot prelungi termenul de achiziție. Concurența dintre cumpărători este mică. Cumpărătorii care au curaj achiziționează la preț redus, iar acesta este momentul lor de glorie. Proprietarii care doresc și au nevoi să vândă acceptă ofertele joase ale cumpărătorilor, aceștia din urmă profitând de vulnerabilitatea vânzătorilor.

Chiar dacă proprietarii imobilelor obțin un venit mai mic decât cel așteptat de pe urma tranzacției de vânzare, într-un final vor fi compensați cu economii de bani la achiziția noilor locuințe”, spune acesta.

Agentul imobiliar susține că „atunci când scăderea economică va atinge pragul de jos, piața imobiliară va reveni la normal”. Căpățînă atenționează că pe piață sunt speculații atât din partea cumpărătorilor, cât și a vânzătorilor și îndeamnă oamenii să apeleze la un specialist imobiliar.

Construcțiile nu au fost stopate pe perioada pandemiei, deși companiile de construcție au activat în regim special.

Veaceslav Grosu, director al Departamentului vânzări din cadrul unei companii de construcții, a declarat pentru ZdG că vânzările s-au redus de cel puțin 10 ori, iar „semne vădite de reanimare a pieței încă nu se observă”.

„La unele companii de construcții ar putea să apară surprize”

Întrebat despre prețuri, acesta a spus că „totul depinde de companie, cât de mult le-au camuflat”.

„Noi punem prețurile aproape de realitate și avem o marjă nu atât de mare. Avem niște cheltuieli directe fixe care ne stabilesc un cost: al terenului, rețelelor, materialelor de construcție, forța de muncă – toate acestea nu s-au ieftinit. Nu văd premise ca să se majoreze, ar putea fi o ajustare a unor costuri, dar neesențiale.

Cererea deja este afectată. Mulți dintre cei care își permiteau să-și achiziționeze un bun imobil erau stabiliți cu munca peste hotare și acolo situația tot nu este una dintre cele mai reușite.

Noi luăm volumul de lucru atât cât putem duce singuri, cu forțele proprii și ne vom onora obligațiunile pe care ni le-am asumat față de clienții noștri, la alte companii nu cunosc care este situația, dar intuiesc că vor fi surprize: dacă nu vor fi clienți cărora să le vândă apartamente, nu vor avea surse pentru a construi”, afirmă el.

Grosu subliniază că „e mai bine să închei contractul în perioada construcției, pentru că persoana vede din ce este construit blocul”.

„Peste o perioadă, vor fi puține apartamente în vânzare”

Iuri Bacal, directorul comercial al altei companii de construcții, ne-a comunicat că cererea a scăzut cu circa 70% în perioada stării de urgență, când au fost mai solicitate apartamentele date în exploatare, însă, după ce piața a fost afectată, de vreo două săptămâni „au început iar vânzările”. Potrivit acestuia, în perioada sărbătorilor pascale trebuiau să fie multe vânzări.

„Menținem aceleași prețuri, evident, mai facem și unele reduceri. Părerea mea este că vor fi puține apartamente în vânzare peste o perioadă, puțin se vor scumpi în decurs de jumătate de an, un an”, susține acesta.

Bacal a adăugat că „o lună ne-a afectat atât de mult”, dar situația ar putea fi mai complicată dacă starea de urgență va fi extinsă după 15 mai.