Locatari vs. firme specializate în administrarea blocurilor: acuzații, plângeri penale și tentative de intimidare 

În ultimii ani, în R. Moldova au apărut tot mai multe firme care se ocupă de administrarea și întreținerea blocurilor de locuit. Firmele ajung să preia în gestiune complexele locative după ce semnează contracte cu asociațiile de locatari, formate după ce bunurile imobile au fost date în exploatare. 

Apariția și dezvoltarea firmelor specializate în administrarea condominiilor a  crescut practic proporțional cu plângerile și nemulțumirile locatarilor, care ajung să acuze companiile și administratorii lor de ilegalități.

În ultimele luni, în adresa Ziarului de Gardă au venit mai multe plângeri semnate de locatari ai blocurilor administrate de asemenea firme. Oamenii acuză că ar fi mințiți, iar companiile care au ajuns să le administreze blocurile în care locuiesc sunt acuzate că ar fi construit scheme prin care vor să obțină beneficii financiare.

În timp ce unii locatari spun că firmele invocă datorii fictive, reprezentanții companiilor acuzate susțin că cei care-i învinuiesc au propriile interese și afirmă că ei pot justifica toate datoriile și serviciile prestate. 

Datorii de circa 900 de mii de lei. Cum au început problemele unor locatari

Un complex locativ de pe bulevardul Decebal din capitală, dat în exploatare în 2021, a fost gestionat până în decembrie 2024 de firma „Administrare Bloc Prim” SRL, specializată în activități generale de curăţenie interioară a clădirilor și fondată în iulie 2019 de către Alina Pînzaru. Spre sfârșitul anului 2024, după mai multe lupte și acuzații reciproce, contractul semnat între firma care a administrat complexul și Asociația de Proprietari din Condominiu A0110-0163, formată după ce complexul a fost dat în exploatare, a fost reziliat.

Acum, mai mulți locatari ai blocurilor din sectorul Botanica al capitalei cer organelor de drept să inițieze urmărirea penală în privința fostului președinte al Asociației de Proprietari din Condominiu, Alexandr Bîtca, dar și în privința administratoarei companiei „Administrare Bloc Prim” SRL, Alina Pînzaru, acuzându-i, printre altele, de spălarea banilor și intentarea procesului de insolvabilitate fictivă. Rezidenții susțin că fosta administrație a Asociației invocă o datorie de circa 900 de mii de lei și vor să afle dacă aceasta este sau nu justificată.

Complexul locativ a fost administrat până în luna decembrie 2024 de către Alexandr Bîtca, care are calitatea de fondator sau director la trei firme specializate în servicii de pază și curățenie: „Expert Top Cleaning” SRL, „Defender Protection” SRL și Organizația particulară de pază „Defender Security”. ZdG a constatat că Alexandr Bîtca figurează în calitate de administrator și la o altă Asociație de proprietari din capitală, dar și la una din Orhei –  ambele complexe fiind construite de aceeași companie de construcție. 

Mai mulți locatari susțin că problemele cu fostul administrator Alexandr Bîtca ar fi început să apară după ce au depistat că serviciile de curățenie ar fi fost necalitative. Potrivit acestora, pe parcurs, și comunicarea cu Bîtca ar fi fost complicată.

„(…) Prima mea ciocnire a fost cu privire la curățenia de la balcoane, pentru că eu ieșeam la balcon și era un haos de doi ani de zile. La solicitarea mea de a se face curățenie, mi se spunea că mâine, poimâine și tot așa au pasat o lună sau două și am înțeles că ceva nu este în regulă (…)”, declara în septembrie 2024 Mariana Pisarenco, o locuitoare a complexului. 

„(…) Locatarii au ajuns la concluzia că administratorul trebuie să fie schimbat și trebuie de ales altul (…)”, a subliniat și Ludmila Popovscaia, o altă locatară a complexului.

Acuzații și amenințări privind deschiderea unui dosar penal?

Rezidenții susțin că în perioada în care Alexandr Bîtca a deținut funcția de administrator al Asociației ar fi fost contractată una sau mai multe firme fondate sau administrate chiar de acesta pentru a oferi anumite servicii complexului locativ. În încercarea de a-l revoca din funcție, locatarii au strâns semnături pentru a organiza o adunare generală. În proces, Andrei Caraman, unul dintre locatari, cel care a început să adune semnăturile, susține că ar fi fost amenințat cu deschiderea unui dosar penal.

„În timp ce strângeam semnături, am fost apelat de persoane cunoscute care m-au preîntâmpinat. Am avut un mesaj din partea lor: «Oprește-te, dacă nu, o să te trezești cu dosar penal!» Acest lucru s-a întâmplat până am finalizat strânsul semnăturilor”, spune Andrei Caraman. Pe numele său a fost inițiat un dosar penal pentru fals în acte, fiind acuzat că ar fi falsificat unele semnături colectate. „Cum calific dosarul? Ca unul fals, pentru că eu știu că nu am pus nicio semnătură și nici nu am avut interesul acesta. M-am implicat în acest proces din cauză că vreau să fim o comunitate, dar să nu fim străini unii cu alții”, menționează Andrei Caraman. 

Pe 21 octombrie 2024, conform unui document consultat de Ziarul de Gardă, procurorul din cadrul Procuraturii municipiului Chișinău, Andrei Tabără, a dispus clasarea urmăririi penale în privința lui Caraman „din motivul lipsei elementelor infracțiunii”.

După câteva tentative de a convoca întruniri, pe 6 octombrie 2024 a avut loc o adunare cu prezență fizică, în urma căreia Alexandr Bîtca a fost revocat din funcție cu votul a 362 de locatari, iar Andrei Caraman a fost ales în calitate de președinte al Asociației. 

Instanța a refuzat cererea introductivă pentru intentarea procesului de insolvabilitate. Locatarii: „S-a făcut dreptate”

Între timp, la Judecătoria Chișinău au avut loc mai multe ședințe de judecată după ce apărătorii companiei „Administrare Bloc Prim” SRL au depus o cerere introductivă pentru intentarea procesului de insolvabilitate față de Asociația de locatari.  Pe 25 noiembrie 2024, magistratul Judecătoriei Chișinău, Vitalie Guțan, a respins ca neîntemeiată cererea introductivă a creditorului SRL „Administrare Bloc Prim”. Decizia Judecătoriei Chișinău a fost contestată la Curtea de Apel Chișinău. Locatarii însă califică hotărârea instanței drept legală și spun că, în sfârșit, li s-a făcut dreptate.

În prezent, pe masa magistraților de la Judecătoria Chișinău se află mai multe litigii între locatarii complexului, Alexandr Bîtca și Alina Pînzaru. 

Procesul penal a fost clasat

Locatarii susțin că la Serviciul Fiscal de Stat (SFS) și la Procuratura municipiului Chișinău au fost depuse mai multe plângeri în care sunt invocate presupuse acțiuni ilegale ale lui Alexandr Bîtca și Alina Pînzaru.

Într-un răspuns din 11 octombrie 2024 la o sesizare depusă de Ludmila Popovscaia, consultat de ZdG, reprezentanții SFS menționau că „se întreprind măsuri… cu scopul constatării prezenței sau lipsei elementelor constitutive ale infracțiunii prevăzute de articolul 252 din Codul penal – insolvabilitate intenționată, articolul 253 din Codul penal –  insolvabilitate fictivă, necesare pentru adoptarea unei decizii privind remiterea materialului în adresa organului de urmărire penală al Serviciului Fiscal de Stat.” 

Pe 16 septembrie 2024, Andrei Caraman a depus o cerere la Procuratură cu privire la acțiunile realizate de Alina Pînzaru și Alexandr Bîtca, solicitând examinarea acestora prin prisma unor articole din Codul penal, inclusiv privind spălarea banilor și insolvabilitatea fictivă. ZdG a întrebat reprezentanții Procuraturii municipiului Chișinău dacă pe numele celor doi există o astfel de sesizare și dacă a fost inițiată urmărirea penală. În răspunsul la solicitarea de informații, aceștia au declarat că pe 16 decembrie 2024, în cancelaria Procuraturii municipiului Chișinău, Oficiul Botanica a fost înregistrată plângerea lui Andrei Caraman.

„Plângerea respectivă a fost expediată, conform competenţei, (…) în adresa organului de urmărire penală al IP Botanica al DP municipiului Chișinău. La moment, pe caz nu este emisă o decizie”, se menționează în răspunsul Procuraturii municipiului Chișinău din 23 decembrie 2024.

Ulterior, într-un răspuns la o altă solicitare de informații din 4 februarie 2025, reprezentanții Procuraturii municipiului Chișinău au declarat pentru ZdG că a fost emisă o ordonanţă de refuz în pornirea urmăririi penale și clasarea procesului penal.

„(…) În rezultatul examinării, s-a stabilit că în cazul dat sunt prezente circumstanţe care exclud pornirea urmăririi penale şi anume fapta nu întrunește elementele infracţiunii. Astfel, la 27 ianuarie 2025, în baza prevederilor art. 52 alin. (1) pct. 1), 255, 274 alin. (5), 275 pct. 3), 286 din Codul de procedură penală, a fost emisă ordonanţă de refuz în pornirea urmăririi penale și clasarea procesului penal”, se menționează în răspunsul Procuraturii.

Reacții din partea lui Alexandr Bîtca și Alina Pînzaru

Într-o reacție pentru ZdG, fostul administrator al Asociației, Alexandr Bîtca, a respins învinuirile locatarilor. Acesta ne-a acuzat că nu l-am sunat pentru dreptul la replică și că am urmări „alte scopuri”, îndemnându-ne să supraveghem „ce face Procuratura în țara asta  decât așa gen de activități”.

Alexandr Bîtca susține că datoria de circa 900 de mii de lei este reală și invocă faptul că locatarii care îi aduc acuzații ar avea „unele interese”. De asemenea, acesta a spus că nu are nicio legătură cu amenințările în adresa lui Andrei Caraman.

Redăm mai jos o parte din conversația cu Alexandr Bîtca:

Alexandr Bîtca: „(…) La sigur, nu este fictivă, datoriile sunt reale, una la mână. Și instanța s-a expus și nu a scos Asociația în insolvabilitate (…).

Reportera ZdG: Ei au spus că dumneavoastră și doamna Pînzaru ați urmărit să intentați procesul de insolvabilitate ca să obțineți niște bani.

Alexandr Bîtca: Uitați, ca să fie foarte clar, unul dintre membrii Asociației este finul de cununie al unui procuror de aici, de la Botanica.

Reportera ZdG: Cine?

Alexandr Bîtca: S-a luat la personal, nu vreau să dau acum nume, s-a luat la personal și caută tot posibilul să mi se creeze mie personal probleme, posibil și doamnei Alina. 

Reportera ZdG: Dar cine, de ce nu vorbiți direct, să spuneți despre cine este vorba?

Alexandr Bîtca: Că nu vreau deocamdată.

Reportera ZdG: Oamenii vă acuză și de conflicte de interese. Ei spun că în perioada în care dumneavoastră ați fost administrator al Asociației, înțeleg că până recent ați fost, au fost contractate mai multe firme pe care dumneavoastră le dețineți, care sunt specializate în servicii de pază și curățenie, cum ar fi „Expert Top Cleaning” SRL.

Alexandr Bîtca: Nu.

Reportera ZdG: Defender Protection, organizația particulară de pază, este adevărat?

Alexandr Bîtca: Ați fost dusă în eroare.

Reportera ZdG: Eu vă întreb, pentru că sunt niște acuzații ale locatarilor.

Alexandr Bîtca: Toate companiile îmi aparțin.

Reportera ZdG: Deci, vă aparțin, asta arată și datele publice.

Alexandr Bîtca: Da, „Expert Top Cleaning” a încheiat un contract, deoarece erau niște spații prevăzute pentru domnii care fac curat și un veceu.

Reportera ZdG: Să înțeleg că „Administrare Bloc Prim” SRL a semnat un contract cu „Expert Top Cleaning” SRL, da?

Alexandr Bîtca: Nu, Asociația direct”.

Și Alina Pînzaru a respins acuzațiile locatarilor, calificându-le drept „aberații”. Administratoarea companiei „Administrare Bloc Prim” SRL susține că datoria de 900 de mii de lei nu este fictivă.

„(…) Dacă avea să fie fictivă, în cazul dat, avea să primească și răspuns oficial de la Serviciul Fiscal de Stat, Procuratură sau unde au mai depus ei, însă toate acestea sunt niște aberații de la doi oameni nemulțumiți. Suntem în judecată, judecata va decide. Acolo oamenii au prestat servicii timp de șase luni de zile și au muncit. Dacă aveți nevoie de dovezi, eu vă dau zeci de dovezi unde oamenii au muncit, serviciul a fost prestat. Este serviciul contabil, unde lunar se dădeau dările de seamă la toate instituțiile, este personalul de la curățenie, unde toată ziua se muncea (…). Doamna Popovscaia a dorit foarte mult să fie juristul Asociației, domnul Andrei Caraman și-a dorit foarte tare să fie președintele Asociației, lucru care s-a întâmplat. Omul a vrut salariu să aibă și evident că acestea sunt niște minciuni (…)”, a spus Alina Pînzaru.

Spre finalul discuției, Alina Pînzaru ne-a anunțat că „discuția a fost înregistrată” și că o să verifice „foarte amănunțit ceea ce s-a discutat”. Aceasta a încercat să ne intimideze, insinuând că am scrie articolul „la comandă”: „Noi o să verificăm amănunțit ce o să apară și vă anunț că în momentul în care o să apară ceva pentru defăimarea intenționată a numelui companiei noastre, că doamna Popovscaia pe mine m-a anunțat destul de simplu – mi-a zis că nu contează la ce televiziune o să se ducă, o să achite, dar ea o să facă tot posibilul ca să ne defăimeze numele (…). Dacă ați fost atentă, discuția aceasta a fost înregistrată. O să postăm toată informația, dar nu niște aberații de la un om cu interese ascunse, meschine și care în față mi-a declarat că o să facă tot posibilul pentru ca să defăimeze compania dată. N-o să fie acceptată aceasta (…).”

Problemele unor locatari cu firma „Ebloc”

Un alt caz analizat de ZdG vizează un complex locativ din sectorul centru al capitalei, amplasat pe strada Lev Tolstoi 63. Mai mulți locatari care au discutat cu noi s-au plâns de faptul că după ce au fost reziliate contractele cu firma „Verwaltung” SRL, care deține „Ebloc”, reprezentanții companiei ar fi continuat să emită facturi, iar într-un final, s-au ales cu datorii de sute de mii de lei, pe care le consideră „fictive”. 

Firma „Verwaltung” SRL este fondată de către fostul director interimar al Infocom, Sergiu Ceban, despre care ZdG a scris în 2022 că ar fi urmărit preluarea bazei de date a Întreprinderii Municipale „Infocom” prin intermediul companiilor pe care le deținea. Ceban posedă, direct sau prin intermediul unor persoane afiliate, câteva companii care gestionează și administrează blocuri și asociații de coproprietari în condominiu ori se ocupă de prelucrarea informațiilor din bonurile de plată. Numele acestuia figurează în calitate de fondator și la compania „Ebloc-blocexpert” SRL, activitatea căreia este similară cu cea a Î.M. „Infocom”. 

În iunie 2021, Asociația de Proprietari din Condominiu de pe strada Lev Tolstoi 63 a încheiat un contract de prestare a serviciilor cu firma „Verwaltung” SRL. Potrivit reprezentanților Asociației, în iunie 2021 – mai 2024, în adresa companiei „Ebloc” au fost expediate mai multe somații prin care erau reclamate pretenții în legătură cu prestarea serviciilor de o calitate îndoielnică. 

„Avem datorii în valoare de 700 mii de lei. Nici nu știu de unde le-au luat”

Raisa Manolov, care locuiește de un an de zile în blocul locativ de pe strada Lev Tolstoi, susține că una dintre problemele cu care se confruntau locatarii era lipsa curățeniei și că după ce Asociația a reziliat contractul cu „Ebloc” (în mai 2024, n.r.), reprezentanții companiei ar fi continuat să emită facturi.

„(…) Deci, noi am reziliat contractul și a venit altă companie să ne gestioneze blocul, dar ei n-au fost de acord că am reziliat contractul și au emis facturi în continuare, iar ei susțin acum că avem datorii în valoare de 700 mii de lei. Nici nu știu de unde le-au luat. Noi așa datorii nu avem față de ei”, ne-a spus femeia. 

O opinie similară are și locatara Ludmila Chistruga. Femeia spune că „Ebloc” a emis facturi retroactive și că are dubii în legătură cu veridicitatea datelor incluse în acestea.

„Din păcate, ne-am trezit în fața faptului că această companie, deși, de facto, nu ne mai prestează de luni bune niciun fel de serviciu, nici ce ține de administrare, contabilitate sau anumite servicii juridice pe care ei pretind că le-ar fi prestat, a emis niște facturi care nouă ne par cel puțin dubioase, facturi care au fost emise cu dăți retroactive, gen refacturare pe trei ani în urmă, patru ani în urmă, neprezentând anumite argumente în baza la ce au fost făcute și emise aceste facturi care au un termen mai mult decât învechit”, a declarat locatara.

Avocatul Asociației, Ion Botnarenco, menționează că reprezentanții „Ebloc” invocă o datorie de peste 700 de mii de lei pentru perioada 2021-2024. Acesta ne-a trimis mai multe facturi emise de Ebloc, susținând că firma a continuat până în noiembrie 2024 să le expedieze locuitorilor, deși contractul cu ei fusese reziliat în mai 2024.

Pe 6 decembrie, ZdG a asistat la pronunțarea hotărârii instanței de judecată în procesul de insolvabilitate dintre Ebloc și Asociația de Proprietari. Magistratul Veaceslav Nicula a refuzat intentarea procesului de insolvabilitate față de Asociație și a anulat măsurile de asigurare în privința debitorului. Locatarii au calificat hotărârea Judecătoriei Chișinău drept corectă și legală.

Pe 26 decembrie 2024, Sergiu Ceban și Viorel Șaban, avocatul companiei „Ebloc”, s-au prezentat la sediul ZdG pentru a răspunde acuzațiilor aduse de locatari. La începutul conversației, Ceban ne-a întrebat dacă articolul este scris „la comandă”. După ce i-am explicat că mai mulți oameni s-au adresat redacției noastre cu mai multe plângeri privind acțiunile firmei „Ebloc”, acesta a decis să asiste la discuția dintre reportera ZdG și avocatul care-l reprezintă. Sergiu Ceban a filmat cu telefonul său mai multe secvențe din timpul dialogului.

Avocatul Viorel Șaban a calificat acuzațiile aduse clientului său drept „false”. Apărătorul susține că locatarii n-au primit facturi cu dăți retroactive și că datoria de peste 700 de mii de lei nu este fictivă.

„Este evident faptul că acuzațiile aduse clientului meu sunt false (…). Serviciile au fost prestate în volumul și în cantitatea care a fost indicată în contract, inclusiv până în perioada invocării datoriei, absolut integral. Faptul că Asociația sau partea adversă nu recunoaște serviciile, sunt, pur și simplu, niște aberații (…)”, a subliniat avocatul.

Întrebat cum poate comenta declarațiile locatarilor care au spus că una dintre probleme era lipsa curățeniei, inițial, avocatul a negat informațiile, iar după ce i-am spus că ne-au fost prezentate fotografii, apărătorul a menționat că fotografiile „puteau fi făcute intenționat de către cineva”. De asemenea, avocatul a negat că firma pe care o reprezintă ar fi continuat să emită facturi după rezilierea contractului.

„(…) Referitor la faptul că întreprinderea sau clientul meu a continuat să emită facturi, la fel este un fals (…)”, a spus acesta.

Anterior, deputatul Vitalie Jacot, unul dintre autorii Legii cu privire la condominiu din 2022, a declarat pentru ZdG că se pregătesc mai multe amendamente în vederea eliminării unor lacune din lege, pentru a proteja mai mult drepturile asociațiilor de proprietari.