В скором времени домик на ул. Кодрилор, 10A, может стать основой огромного проекта недвижимости, и четыре его жильца, включая несовершеннолетнего ребенка, могут остаться на улице. Решение о выселении семьи уже принято судом в первой инстанции по требованию прежних и нынешних владельцев земли, на которой расположено имущество, ООО «Automard-Service» и ООО «Exfactor-Grup». Они ссылаются на то, что, с юридической точки зрения, жилье не существует и не существовало, поскольку не фигурирует в Реестре недвижимого имущества, соответственно, семья незаконно находится на частной земле. Между тем, власти утверждают, что дом является несанкционированным строением, и нет документов, подтверждающих, что у семьи Фрунза есть на него право. В настоящее время, Светлана Фрунза проходит по уголовному делу за неправомерное занятие здания.

«В этом доме мы живем с детьми. У меня трое детей. Младшему – 12 лет. Старшие уже достигли совершеннолетия. Мои родители получили этот дом в 1974 году от предприятия, на котором они работали, – АО «АТБ-2» (Автотранспортная база № 2 в Кишиневе – прим. ред.). Моя мать пыталась приватизировать дом, но ей не удалось из-за документов, потому что был необходим то один документ, то другой. Затем, в 2008—2009 и 2013—2014 годах, я снова попыталась. Ходила, ходила… Мне уже разрешили приватизировать дом, но в «Cadastru» мне отказали, потому что он был приватизирован другими лицами», – объясняет Светлана Фрунза, которая пыталась приватизировать жилье только в 2014 году после смерти ее матери.

Государственный дом на частном участке

Дом расположен на участке площадью 2,9 гектара, принадлежавшем бывшей Автотранспортной базе № 2 в Кишиневе, государственного предприятия, владевшего недвижимостью только в хозяйственном управлении, де-факто владельцем было государство.

После того, как Автотранспортная база № 2 в 2000 году была приватизирована, десять зданий, существующих на этом участке, оказались в собственности ООО «Rel-Impex», но не дом, в котором живет семья Фрунза, потому что здание не было включено в Реестр недвижимого имущества (РНИ), соответственно, в юридическом смысле, оставаясь невидимым. В 2006 году ООО «Rel-Impex» также приватизировала участок под строительства. Спустя год, земля уже стала собственностью ООО «Automard-Service», которое 17 января 2018 года продала участок ООО «Exfactor-Grup».

Дом, в котором проживает семья Фрунза, является собственностью государства, но расположен на частной территории в столичном секторе Буюканы. Поскольку он не был зарегистрирован в «Cadastru» в качестве недвижимого имущества, сегодня, с юридической точки зрения, дом считается несуществующим

Даже когда участок стал предметом сделок, семья Фрунза жила в этом доме: у ее членов есть здесь прописка, дом подключен к инженерно-техническим сетям. Дом изначально имел 27,5 квадратных метров, но жилое пространство, на протяжении лет, было расширено, а вокруг появилось несколько пристроек. Однако их законность представляет собой еще один аспект. Дело в том, что до 2018 года бывшие владельцы участка, получившие разрешение на демонтаж других сооружений вокруг, не запросили разъяснения правого статуса дома и не потребовали его сноса.

В случае этой семьи, проблемы возникли после того как ООО «Exfactor Group», которое строит жилой комплекс на прилегающей территории, купило участок на ул. Кодрилор, 10А, у ООО «Automard Service» и, в течение четырех месяцев, должно было вступить во владение собственностью, после того как прежний владелец обеспечит свободу участка от бремени и надписей. Между тем, в отношении Светланы Фрунза было возбуждено уголовное дело за занятие, в отсутствие правового основания, земельного участка с пристройками на ул. Кодрилор, 10 А.

Власти утверждают, что они не имеют к этому отношения

Буюканская претура, в секторе которой расположена улица Кодрилор, утверждает, что она не имеет никакого отношения к этой ситуации, поскольку дом не включен в РНИ, он не находится в ведении властей, а жильцы, с 1988 года, когда им было распределено здание, и до сих пор, не сообщали о каких-либо проблемах относительно статуса строения.

Ион Попа, глава Архитектурно-строительной службы Буюканской претуры, объясняет, что был допущен ряд ошибок: как во время оформления ордера директором бывшего предприятия «АТБ-2», так и на этапе приватизации участка. Соответственно, причины, по которым сегодня строение считается несуществующим, порождены решениями того периода.

В 1988 году дом был распределен маме Светланы Фрунза указом бывшего директора государственного предприятия АТБ-2, как жилая площадь для семьи сотрудника госпредприятия. В 2014, после смерти матери, которая являлась главным арендатором дома, Светлана Фрунза пыталась безуспешно приватизировать дом

«С момента выдачи ордера и до сих пор никто ничего не знал. Они ни с кем не консультировались. На мой взгляд, в самом начале директор, выдавший этот ордер на государственный участок в промышленной зоне, допустил нарушение законодательства, действовавшего в то время (1988 – прим. ред.). Согласно нормативным актам, запрещено выдавать ордера на участки без изменения назначения соответствующих помещений. Ошибка тянется по сей день. В 2000 году возникает другой вопрос, когда предприятие было приватизировано, почему арендаторы не сообщили о проблеме, не обратились в компетентные органы?», – вопрошает архитектор Ион Попа.

«Дом является несанкционированным строением, никому не подведомственным. (…) Они не оформили документы вовремя. Теперь, когда они обратились, такого предприятия больше нет, и дом не имеет жилого статуса. Он не включен в РНИ. Имущество, не зарегистрированное в Реестре, сносится без разрешения на снос. Таким образом, они (ООО «Exfactor Grup» – прим. ред.) могут снести его собственными силами», – объясняет Тамара Рошка, глава Юридической службы Буюканской претуры.

Даже если он не фигурирует в РНИ, тот факт, что это здание существует, подтверждено властями, в том числе Агентством публичной собственности (АПС). В июле 2018 года в акте, подписанном директором АПС, Владимиром Балдовичем, уточняется, что три жилых имущественных объекта: сарай, жилой двухэтажный дом и дом на ул. Кодрилор, 10 А, – не были включены в уставный капитал бывшего АО «АТБ-2», но принадлежали ему «только на правах хозяйственного управления», соответственно, недвижимость «оставалась в собственности государства». В том же акте говорится, что в соответствии с Положением о купле-продаже прилегающих земельных участков, действующем на момент отчуждения имущества Примэрией Кишинева, «земельные участки, прилегающие к объектам, переданным в хозяйственное управление приватизированным предприятиям, не составляли предмета продажи».

О месте расположения и площади, которую занимает дом, говорится и в информативном градостроительном сертификате, подписанном Примэрией Кишиневева 6 марта 2018 года, на котором проиллюстрировано расположение дома «L-11» на чертежах размещения здании в муниципии Кишиневе. Там же говорится, что, хотя он «подключен к инженерно-техническим сетям», «жилой дом не зарегистрирован в РНИ, и отсутствуют юридические документы». В 2014 году, в акте Территориального кадастрового офиса, был указан кадастровый номер дома, план строения и план его расположения на частном земельном участке, принадлежавшем ООО «Automard-Service».

В январе этого года, Муниципальное предприятие по управлению жилищным фондом Кишинева № 16 (МПУЖФ № 16), по запросу Светланы Фрунза, выдало выписку из номинального табеля и выписку из домовой книги, в которых значилось имя основного съемщика и жильцов дома, расположенного на ул. Кодрилор, 10А. Документ лег в основу решения Буюканской претуры от 14 мая 2018 года, которым Светлана Фрунза была объявлена в качестве основным съемщиком здания, после смерти ее матери. Через два месяца это Распоряжение было отменено на том основании, что этот дом никогда не находился в ведении МПУЖФ № 16.

«Первоначально, Фрунза Светлана обратилась в Претуру с просьбой внести поправки в договор найма, в связи со смертью основного съемщика, и предоставила выписку из Домовой книги Предприятия № 16, оказавшуюся поддельной. МПУЖФ № 16 подало нам уведомление о том, что это недвижимое имущество не входит в ее ведение, и что оно не выдавало соответствующую Домовую книгу. По этой причине, Распоряжение о смене съемщика было отменено», – утверждает Тамара Рошка, глава Юридической службы Буюканской претуры.

«Я смогла предоставить им выписки, потому что они находятся на территории, которая входит в нашу компетенцию. Я поняла, что на ул. Кодрилор, 10 А, сформировано Общество, которое не хочет им выдавать. Я выдала им, но сказала им, что они не находятся на балансе Примэрии. Я выдала им, чтобы они оформили документы в Территориальном кадастровом офисе», – объясняет Мина Доскинеску, управляющая МПУЖФ № 16, проходящим процедуру банкротства.

Единственное решение в этом случае, утверждает Ион Попа, заключается в том, чтобы Светлана Фрунза доказала свое право на здание в суде: «Если у нее есть доказательства, документы, подтверждающие, что соответствующий объект был распределен на законном основании, существует суд, который должен вмешаться».

Адвокат: «Посредством уголовной жалобы может оказываться давление»

Адвокат Виталий Енаки, представляющий интересы Светланы Фрунза, утверждает, что проблема возникла одновременно с приватизацией земельного участка.

Виталие Енаки, адвокат семьи Фрунза, утверждает, что проблему можно решить, если Агентство публичной собственности зарегистрирует дом в Реестре недвижимости

«Итак, на кадастровом плане дом показан. На доме стоит буква «L» (Ж – жилой, прим. ред.), он идентифицирован. Он был измерен и имеет кадастровый номер. (…) Проблема заключается в регистрации дома в РНИ и в том, кто имеет право на его регистрацию, потому что г-жа Фрунза и ее семья имеет право на проживание, но у нее нет права на регистрацию имущества от имени государства. Это входит в компетенцию АПС, которое является собственником», – объясняет адвокат.

Он утверждает, что посредством уголовной жалобы в отношении Светланы Фрунза, поданной на основании «порока владения», на нее пытаются оказать давление.

«Прежде всего, посредством уголовной жалобы может оказываться давление. С помощью уголовной жалобы вы можете быстрее получить документы. Только мы предоставили ряд документов. Как только мы предоставили их в полицию, там уже начались отдельные запросы, давление», – утверждает защитник Виталий Енаки, отметив, что ООО «Automard-Service» подало жалобу на него в Союз адвокатов, которая была отклонена.
Адвокат утверждает, что 18 мая этого года ООО «Exfactor-Grup» получило разрешение на снос транспортных сооружений и коммуникаций, а также существующей свалки на земельном участке по ул. Кодрилор, 10 (а), а не на снос дома, в котором живет семья Фрунза.

С другой стороны, Тамара Рошка, глава Юридической службы Буюканской претуры, объясняет, что Закон № 163 о разрешении выполнения строительных работ предусматривает, что «без разрешения на снос могут быть выполнены работы по демонтажу, сносу строений, которые не зарегистрированы в РНИ».
«Имущество, не зарегистрированное в РНИ, сносится без разрешения на снос. Так что они (ООО «Exfactor Grup» – прим. ред.) могут снести его собственными силами», – объясняет Тамара Рошка.

Первая инстанция распорядилась о принудительном выселении

13 августа этого года ООО «Automard-Service», в качестве истца, и ООО «Exfactor-Grup», в качестве соистца, подали судебный иск, в котором потребовали выселения четырех членов семьи с земельного участка на ул. Кодрилор, 10 А. Экономические агенты утверждали, что ответчики не имеют «законных прав в отношении земельного участка или законного разрешения на установление жилья на данном земельном участке, жилья, которого де-юре не существовало, что подтверждается данными РНИ».

Вместе с тем, ООО «Automard-Service» утверждает, что, будучи законным землевладельцем, не может выполнить свои обязательства по передаче имущества ООО «Exfactor-Grup» в соответствии с договором купли-продажи от 17 января 2018 года, соответственно, «предполагаемое использование ответчиками участка в личных интересах является незаконным, что наделяет законного владельца правом требовать прекращения нарушения права собственности и выселения ответчиков, незаконно находящихся на их земельном участке».

Адвокат Виталий Енаки утверждает, что он запросил, чтобы в качестве третьего лица, в дело было вовлечено Агентство публичной собственности, потому что ордер, посредством которого государство распределило дом семье, не был отменен, то есть члены семьи Фрунза смогут задавать вопросы нынешнему владельцу недвижимости, которым является государство. Запрос был отклонен Петром Харманюком, магистратом, ведущим дело.

«Поскольку АПС не регистрирует это имущество, манипулируя тем фактом, что его не существует, хотя право собственности не возникает в момент регистрации (…). В суде мы подали ходатайство, посредством которого предоставили доказательства, и сказали, что, поскольку это государственная собственность, давайте привлечем в качестве третьего лица АПС, которое скажет нам, что с этим жилым домом, и не только это, поскольку здесь возникают определенные права и обязанности перед государством, потому что у него существовало правовое основание, и оно не было аннулировано, как и ордер. Он в силе. Тогда г-жа Фрунза и члены ее семьи зададут вопросы государству», – утверждает защитник Светланы Фрунза.

По этому делу, в качестве третьего лица, была запрошена позиция Буюканского управления по защите прав детей, учитывая, что в соответствующем доме проживает несовершеннолетний ребенок.

В официальном ответе, представители Управления выступили с просьбой, чтобы при вынесении решения, руководствовались исключительно высшими интересами несовершеннолетнего ребенка.

«В соответствии с положениями п. (1) ст. 3 Международной конвенции о правах ребенка, принятой 20 ноября 1989 года в Нью-Йорке, во всех действиях в отношении детей, предпринимаемых государственными или частными учреждениями, занимающимися вопросами социального обеспечения, судами, административными или законодательными органами, первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению интересов ребенка», – говорится в документе, представленном в суд Управлением.

Светлана Фрунза

Спустя две недели после этого ответа, 16 октября этого года, магистрат Петр Харманюк из Буюканского отделения Кишиневского суда принял решение о выселении четырех членов семьи и выплате двух тысяч леев в пользу ООО «Exfactor-Grup» в виде расходов на юридическую помощь и ста леев в виде государственной пошлины в пользу ООО «Automard-Service». Мотивированное решение еще не было оглашено, решение может быть обжаловано в Апелляционной палате Кишинева.

Между тем, говорит Светлана Фрунза, несколько недель назад она очнулась с частью забора, разрушенной бульдозерами строительной компании.

«Некоторое время назад они пытались демонтировать забор перед домом. Они приехали с экскаватором, но я вызвала полицию. Этот начальник сказал мне: мы, так или иначе, должны демонтировать этот забор, и дом мы снесем. Неделю назад я находилась дома, когда услышала шум, и я испугалась. Я вышла, но пространство больше не было огорожено… Мне жаль деревьев. У меня была красивая ива, яблони. Они оставили только одно дерево. Посмотрим, что будет дальше», – рассказывает Светлана Фрунза.

ООО «Exfactor Grup»: «Мне не известны подробности»

В ходе разговора, управляющий ООО «Exfactor Grup», Владимир Тону, утверждал, что его фирма не вовлечена в соответствующий спор, и что ему не приходила повестка в суд, а вопросы о доме, расположенном на участке по ул. Кодрилор, 10А, следует обсуждать с бывшим собственником ООО «Automard-Service», который продолжает оставаться владельцем имущества и собирается решить эту проблему.

«Я не участвовал ни в одном из судебных процессов и не намерен обсуждать вопросы, кроме того, какое отношение я имею к ул. Кодрилор 8. Когда земельный участок будет очищен, есть договоренность, тогда мы подпишем договор простого товарищества . (…) Насколько я знаю, есть судебное решение. Я не знаю подробностей. Не хочу вводить вас в заблуждение», – утверждает Владимир Тону.

В свою очередь, юрист предприятия с иностранным капиталом, ООО «Automard- Service», Анатолий Шишиану, согласился ответить на вопросы ZdG в письменной форме, уточнив, что у него нет мандата управляющего фирмы, Константина Сыль, на представление комментариев на видеокамеру.

В ответе, полученном ZdG, Анатолий Шишиану утверждает, что адвокат Виталий Енаки бесплатно представляет интересы Светланы Фрунза и ранее обращался к ООО «Exfactor Grup» с предложением о мирном решении «проблемы устранения препятствий в осуществлении права собственности, вынося на обсуждение возможности предоставления ему на благоприятных условиях помещения под офисы в одном из зданий, построенных ПКФ ООО «Exfactor GRUP», а его клиентка не знала об этом. По словам юриста ООО «Automard-Service», адвокат заявил, что наделает шума, в том числе через освещение в прессе.

«Тот факт, что Светлана Фрунза и ее защита знают, что у них нет законных оснований для нахождения там и претензий на право на проживание в несанкционированном строении на земельном участке, находящемся в частной собственности, подтверждается также отсутствием возбуждения судебного разбирательства в отношении защиты предполагаемого права на помещения, которые она считает жилыми», – значится в ответе юриста ООО «Automard-Service».

В разговоре с ZdG, адвокат Виталий Енаки отрицал обвинения и утверждал, что у него не было таких бесед с соответствующими экономическими агентами и что Светлану Фрунза он представляет на основе договора об оказании услуг за плату. Со своей стороны, Светлана Фрунза утверждает, что управляющие этих двух фирм сообщили ей о некоторых предполагаемых переговорах, инициированных ее адвокатом, но что она не обсуждала с ним подобные аспекты.

Жилой комплекс на основании дома

В настоящее время, три стороны, участвующие в споре, обсуждают мирное урегулирование проблемы и предоставления семье другого жилого помещения семье, в обмен на ее выезд из дома, в котором она живет с 1988 года. Вместе с тем, адвокат Виталий Енаки уточняет, что решение суда первой инстанции будет обжаловано в АП Кишинева.

На участке площадью 2,9 гектара будет возведен жилой комплекс и социально-значимые объекты. По словам главного архитектора муниципия Кишинева, Серджиу Борозана, Зональный градостроительный план капитализации земли уже был утвержден Муниципальным советом Кишинева, и вскоре будет оформлено разрешение на строительство. Общественные консультации по этому вопросу состоялись 26 июня 2018 года. Проект, представленный для общественных консультаций, предусматривал расширение жилого комплекса, который будет построен на прилегающей территории, и сейчас работы в полном разгаре. По словам архитектора сектора Буюканы, Иона Попы, ООО «Exfactor-Grup» обязалось построить детский сад в пределах периметра соответствующих земельных участков.

Марина ЧОБАНУ