Stăpânii agenţiilor imobiliare – pe o piaţă fără reguli
Atunci când încerci să vinzi un bun imobil, plasând un anunţ pe site-uri specializate, aproape de fiecare dată, primul care te va telefona nu va fi un potenţial cumpărător, ci un agent imobiliar. Acesta îţi va propune serviciile de intermediere a vânzării sau arendei bunului tău pentru un anumit comision, care variază, de la caz la caz, de la 3 până la 6% din valoarea imobilului. E un semn că agenţii imobiliari au acaparat piaţa de vânzare, cumpărare şi chirie a locuinţelor, în special pe cea din Chişinău, acolo unde sunt, de fapt, cele mai multe tranzacţii şi cele mai ridicate preţuri. În ultimii ani, în R. Moldova au apărut, zeci de agenţii imobiliare.
ZdG a prezentat, în ediţia trecută, informaţii despre evoluţiile de la „Pro Imobil”, considerată cea mai mare agenţie imobiliară din R. Moldova, după ce, în august 2017, procurorii au efectuat percheziţii la sediul firmei. Pe parcursul examinării dosarului penal, firma şi-a schimbat fondatorii, în timp ce fondatorul afacerii „Pro Imobil” susţine că a achitat o amendă şi penalităţi de aproape 10 milioane de lei, iar firma sa – o amendă şi mai mare. Dar, în R. Moldova, nu doar „Pro Imobil” intermediază procesul de vânzare/cumpărare sau arendă a unei locuinţe, pe piaţă funcţionând peste 20 de agenţii imobiliare, majoritatea dintre ele fiind înregistrate în ultimii ani. ZdG vă prezintă detalii despre activitatea celor mai cunoscute agenţii imobiliare, dar şi oamenii care stau în spatele acestora.
Proprietarii „O’Key Imobil” şi „City Imobil”
Compania „O’Key Imobil” a fost înregistrată în martie 2016 de către Alina Moldovan-Madan. Tânăra, de 30 de ani, este fondatoarea şi administratoarea firmei care are un capital social de 5 mii de lei şi activităţi de „promovare imobiliară, evaluarea bunurilor imobile”, dar şi dreptul de a vinde, cumpăra sau închiria bunuri imobile. „O’Key Imobil” intermediază vânzarea bunurilor imobile atât în R. Moldova, cât şi în România sau Spania. Conform informaţiilor furnizate de agenţie, aceasta percepe un comision de minim 3% din suma imobilului pe care-l comercializează, „în dependenţă de serviciile pe care le oferim”. Alina Moldovan-Madan este căsătorită cu Vladislav Madan, familia căruia deţine compania de construcţii „Basconslux”, iar „O’Key Imobil” are contract exclusiv de vânzare a apartamentelor din toate complexele ridicate de această firmă. Pe lângă agenţia imobiliară, Alina Moldovan-Madan este proprietara unei case de schimb valutar, „O’key Exchange”. Ea deţine cote părţi în alte două companii – „Graf Club” SRL, care gestionează un club de noapte şi „Almarim-Lux” SRL, firmă care are în arendă 209 ha de pădure în preajma localităţii Ghidighici, pe care Alina o deţine împreună cu familia sa, care, la fel, este implicată în afaceri.
„City Imobil” şi-a făcut apariţia pe piaţa imobiliară a R. Moldova la început de 2017, firma cu acelaşi nume fiind înregistrată de Veaceslav Lisnic şi Marcel Bordian în decembrie 2016. Lisnic este şi administrator, agenţia imobiliară fiind singura afacere în care acesta este implicat direct.
Lisnic a activat anterior la Orange Moldova. Compania „City Imobil” îşi desfăşoară activitatea în special în Chişinău, deşi pe site-ul său are câte un anunţ despre vânzarea unui apartament la Iaşi şi a unui spaţiu comercial la Bălţi. Compania percepe un comision de 3-6%, în dependenţă de preţul imobilului, ne-au anunţat reprezentanţii agenţiei, atunci când i-am solicitat, dându-ne drept potenţiali clienţi.
Axa donatorului şi a „omului de încredere” al candidatului Marian Lupu
„Axa Imobil”, o altă companie de profil care a cunoscut o dezvoltare rapidă, este gestionată de firma cu acelaşi nume – „Axaimobil” SRL, fondată în decembrie 2015 de Viorel Staver şi Artur Alexeev. În iulie 2016, Alexeev iese din afacere, unic asociat al firmei fiind Viorel Staver, tot el şi administrator.
Pe lângă „Axa Imobil”, Staver, în vârstă de 35 de ani, mai deţine o companie cu activităţi în domeniul imobiliar – „Imobi-Online”, pe care a fondat-o în decembrie 2016. Staver este, din 2010, fondator şi administrator şi la „Navio-Com”, cu activităţi licenţiate în domeniul fabricării şi comercializării băuturilor alcoolice, dar şi al construcţiilor. Până la lansarea sa în afaceri cu propria companie, Staver a fost specialist imobiliar la „Pro Imobil”, cea mai mare companie imobiliară din R. Moldova. În ultimii ani, tânărul om de afaceri a fost implicat şi în activităţi politice. La alegerile locale generale din iunie 2015, Viorel Staver a candidat pentru un loc în Consiliul Municipal Chişinău pe lista Partidului Democrat (PDM), fără succes, însă, fiind abia pe locul 42. La aceste alegeri, conform rapoartelor prezentate de PDM la Comisia Electorală Centrală, Staver a donat partidului 20 de mii de lei. Tot 20 de mii de lei a donat pentru democraţi şi soţia acestuia – Natalia Staver.
La alegerile prezidenţiale din 2016 Viorel Staver a figurat în lista „persoanelor de încredere” ale candidatuluii democrat Marian Lupu. În aceeaşi listă a oamenilor de încredere din circumscripţia electorală municipală Chişinău se regăseau nume sonore de deputaţi sau de reprezentanţi ai PDM precum Constantin Ţuţu, Valentina Buliga, Dumitru Diacov, Eugeniu Nichiforciuc etc. Reprezentanţii „Axa Imobil” au refuzat să ne spună la telefon care este valoarea comisionului pe care îl percep atunci când intermediază vânzarea unui imobil, menţionând că toate detaliile de discută „la faţa locului”, după evaluarea bunului şi după semnarea unui contract.
Director de agenţie şi preşedintele Uniunii Agenţiilor Imobiliare
„Acces Imobil” – „agenţie de servicii profesioniste de evaluare, consultare şi vânzări imobiliare”, aşa cum o descrie directorul companiei, este deţinută de firma „Acces Imobil Grup”, fondată în noiembrie 2013 de Eugeniu Prisacari. Tot el este şi administratorul firmei.
Într-un interviu oferit în 2015 unei reviste, Prisacari spunea că a jucat rugby timp de 8 ani pentru echipa Universităţii Tehnice din Moldova, dar şi pentru Naţionala de rugby-7 a Moldovei. Pe reţelele de socializare, directorul „Acces Imobil” afişează un stil de viaţă monden, postând zeci de fotografii din vacanţele petrecute în Franţa, Italia, Austria, Olanda, Grecia sau Israel. Potrivit informaţiilor oferite de reprezentanţii companiei, pentru „ajutorul” acordat la vinderea unui imobil, „Acces Imobil” încasează 3% din valoarea tranzacţiei, dar nu mai puţin de o mie de euro.
Centrul Serviciilor Imobiliare „Protect Imobil” SRL, firmă care gestionează agenţia imobiliară cu acelaşi nume, este fondată în februarie 2008. Maria Golea figurează în datele Agenţiei Servicii Publice în calitate de fondatoare, în timp ce fratele ei, Andrian Toderaşcu, tot el preşedintele Uniunii Agenţiilor Imobiliare din R. Moldova, este administrator.
Pe o reţea de socializare, Toderaşcu se prezintă ca fiind proprietar al agenţiei. Oficial, „Protect Imobil” este singura afacere în care este implicată familia Toderaşcu.
„Luăm un comision de 3-6%, la fel ca şi celelalte companii”, ne-a anunţat un reprezentant al companiei, atunci când l-am anunţat că am dori să vindem un apartament prin intermediul agenţilor lor.
În ultimul an, Toderaşcu a avut mai multe intervenţii la televiziunile afiliate guvernării, salutând unele acţiuni ale Guvernului îndreptate spre reforma sistemului de sancţiuni în raport cu agenţii economici.
Remark-ul şi implicarea fiului politicianului Sergiu Mocanu
„Remark Imobil” SRL a fost fondată în martie 2016 de Valeria Şevciuc şi Roman Mocanu, fiul politicianului Sergiu Mocanu, liderul Mişcării Antimafie. Cei doi proprietari ai companiei „Remark Imobil” formează un cuplu şi împart afacerea egal, ambii având cote egale, de 50%. SRL are adresa juridică într-un apartament cumpărat în 2007 de către Roman Mocanu chiar de la Valeria Şevciuc. Roman Mocanu, împreună cu fratele său, Adrian, au ajuns în atenţia opiniei publice în 2008, când au sărit gardul Ambasadei României de la Chişinău, cerând protecţie consulară, după ce au fost acuzaţi că ar fi bătut un băiat, într-o discotecă din Chişinău. Ei au plecat din incinta Ambasadei după aproape un an de zile, la scurt timp după ce instanţa de judecată a dispus cercetarea celor doi fraţi în arest la domiciliu. În 2014, Curtea Supremă de Justiţie a pus punct acelui dosar. Roman Mocanu a fost achitat, iar în privinţa fratelui său, dosarul a fost încetat pentru că a intervenit termenul de prescripţie. Conform informaţiilor de pe site-ul agenţiei, „Remark Imobil” activează în Chişinău şi suburbii şi percepe un comision de 3% din valoarea imobilului vândut, dar nu mai puţin de o mie de euro, aşa cum ne-au anunţat reprezentanţii companiei. Roman Mocanu, pe lângă implicarea în „Remark Imobil” are o cotă parte şi în cadrul firmei „Unacom&Co”, iar Valeria Şevciuc a fondat, în 2017, firma „Property Invest Group”, cu activităţi declarate tot în domeniul imobiliar.
„Compania M2 (metru patrat, n.r.) partener imobiliar”, care gestionează agenţia imobiliară cu acelaşi nume, a fost fondată încă în 1999, însă s-a reactivat abia în 2017, când a fost preluată de Vladimir Dragovozov. La înregistrarea site-ului companiei a fost utilizată o adresă de email care aparţine notarului Evghenii Berghii. Pe o reţea de socializare, acesta nu ascunde relaţia cu agenţia imobiliară, postând diverse anunţuri de vânzare a locuinţelor.
Un fost poliţist vinde apartamente
„Top imobiliare Grup” SRL gestionează agenţia „Top Imobiliare”. Ea a fost înregistrată în decembrie 2015 de către Igor Ermurachi, iar în noiembrie 2017, în calitate de fondator, a fost introdusă şi Irina Gunea. Conform informaţiilor pe care Igor Ermurachi le face publice pe o reţea de socializare, acesta a activat până în 2001 în cadrul Ministerului Afacerilor Interne, iar ulterior a lucrat ca broker imobiliar în Bucureşti, România. Compania „Top Imobiliare” comercializează imobile în R. Moldova, România, Rusia şi Bulgaria şi susţine că percepe cele mai mici comisioane. Solicitaţi de noi, în calitate de clienţi, un reprezentant al companiei ne-a anunţat că aceasta obţine un comision de 3% din vânzarea imobilului, a doua zi după încheierea tranzacţiei. Agenţia „iPremier” este gestionată de „IPremier Company” SRL şi a apărut pe piaţă la început de 2016. Firma a fost fondată de Oleg Luchian, dar în mai 2016, acestuia i s-au alăturat Oleg Hasanov, Andrei Jicol şi Petru Sârbu. Compania percepe un comision de 3%, iar dacă preţul unui apartament este mai mic de 20 de mii de euro, atunci comisionul este de cel puţin 500 de euro, ne-au anunţat reprezentanţii agenţiei, atunci când i-am întrebat despre posibilitatea vânzării unui apartament.
Agenţia „Perfect Imobil Grup”, fondată în august 2015, aparţine fraţilor Gheorghe, 33 de ani, şi Victor Gherţescu, 30 de ani. Primul are calitatea de fondator, iar al doilea este administrator. La fel e şi în cazul altor două firme gestionate de cei doi – „Town Imobil” SRL şi „Gherţescu Imobil”, fondate în martie, respectiv, decembrie 2017. Toate 3 firme au sediul juridic într-un apartament al familiei Gherţescu din or. Codru, mun. Chişinău. Pe unele site-uri din domeniul imobiliar, Victor Gherţescu apare ca fiind „reprezentantul companiei solomon.md”. Acesta promovează spre vânzare apartamente din sectorul Ciocana ale firmei de construcţii „Solomon Construct Imobil”. Fratele mai mare al lui Victor, Gheorghe Gherţescu, deţine mai multe site-uri de intermediere a vânzării de apartamente. Printre acestea sunt şi site-urile perfectimobil.md, town.md, dar şi site-uri de anunţuri cu imobile pentru fiecare sector al capitalei (imobilciocana.md, imobilbuiucani.md, imobilcentru.md etc). Într-un interviu pentru un site monden, Gheorghe Gherţescu declara că, până acum, s-a implicat în mai multe proiecte, cele mai importante fiind, spunea el, Gentleman’s Club, ProWoman, Woman Summit Moldova şi Ambianţa.
Agenţia „Etalon Imobil” aparţine firmei cu acelaşi nume, înregistrată în octombrie 2014, de Alexandru Lifanov şi Elena Ostafeiciuc. Directorul companiei, Alexandru Lifanov, a activat anterior în cadrul bursei imobiliare Lara, una din primele companii de acest gen din R. Moldova. Agenţia imobiliară „Lumea Imobilului”, gestionată de o companie cu acelaşi nume, a apărut pe piaţă în 2005, fiind în proprietatea familiei Denis şi Liudmila Budac. Compania pune accent în special pe clienţi vorbitorii de limbă rusă, iar comisionul pe care-l percepe este de 3% din suma tranzacţiei.
Expert: „Acest lucru te duce cu gândul că în sectorul respectiv evaziunea fiscală este masivă”
Activitatea agenţiilor imobiliare din R. Moldova nu este reglementată de legislaţie, iar profesia de agent imobiliar nu se învaţă la nicio universitate, chiar dacă veniturile acestora depăşesc cu mult salariile medii pe economie. Conform informaţiilor furnizate anterior de procurori în dosarul „Pro Imobil”, salariul mediu al unui agent al acestei companii ar fi fost de circa 2700 euro lunar, bani care nu se regăseau în evidenţa contabilă. Agent imobiliar poate deveni, conform anunţurilor de angajare ale agenţiilor imobiliare, oricine. Conform aceloraşi anunţuri, agenţiile imobiliare sunt cele care practică traininguri de instruire pentru noii angajaţi, care însă învaţă meserie din practică.
Expertul economic Viorel Gârbu menţionează că agenţiile imobiliare nu sunt o invenţie moldovenească, acestea activând în întreaga lume, doar că statul ar trebui să supravegheze acest sector pentru a nu fi admisă evaziunea fiscală. „Nu este cazul ca această activitate să fie reglementată, nu trebuie pentru orice gen de servicii să existe o lege separată, dar dacă statul va decide să intervină, atunci intervenţia trebuie să fie cumva motivată. Un aspect important pe care vreau să-l menţionez e că dacă ne uităm la mărimea salariilor pe sectoarele economiei naţionale, conform datelor statistice, în domeniul imobiliar salariile sunt printre cele mai mici, iar acest lucru te duce cu gândul că în sectorul respectiv evaziunea fiscală este masivă. Totodată, statul poate ar trebui să solicite agenţilor imobiliari care fac evaluările bunurilor imobile să dispună de o anumită licenţă sau autorizaţie, care să ateste aceste calificări de către o autoritate publică”, afirmă expertul.
Răspunsurile Uniunii Agenţiilor Imobiare din R. Moldova, înregistrată în 2015
1. Cum este reglementată activitatea agenţilor imobiliari în R. Moldova? Cum ar trebui să fie reglementată?
În prezent, atât activitatea agenţilor, cât şi a Agenţiilor imobiliare este reglementată prin acte normative generale cum ar fi Codul civil, prin care se reglementează instituţia executării obligaţiilor, contractul de prestări servicii, precum şi actele ce reglementează clauzele contractuale standard. Un alt act normativ este legea privind protecţia consumatorilor. La fel, vom sublinia că o serie de alte acte, fără caracter normativ, dar obligatorii, au fost elaborate şi adoptate de Uniunea Agenţiilor Imobiliare. Acestea sunt Regulamentul intern al uniunii, Codul de conduită, care impun o atitudine conştiincioasă, responsabilă faţă de clienţi. Considerăm că ar fi necesară elaborarea unor acte normative suplimentare, pentru reglementarea activităţii speciale a agenţilor şi agenţiilor, direcţie la care lucrăm în prezent, elaborând un proiect de lege.
2. Faptul că nu există în legislaţie termenul de „agent imobiliar”, respectiv, nici această profesie, influenţează sau nu în vreun fel activitatea agenţiilor imobiliare?
Respectiva lacună legislativă nu ştirbeşte în niciun fel calitatea serviciului, or, există norme şi prevederi generale care reglementează drepturile şi obligaţiile acestora.
3. Unde şi cum poate fi „învăţată” meseria de „agent imobiliar”? Câtă încredere poate avea un om care vinde sau cumpără ceva într-un agent imobiliar fără studii în domeniu? Cum poate fi făcută diferenţa dintre un profesionist şi un diletant?
Uniunea preconizează să creeze şi să organizeze cursuri permanente pentru agenţi imobiliari şi pentru agenţii. La fel, periodic sunt organizate cursuri cu formatori de peste hotare, care permit creşterea abilitaţilor agenţilor. Nu ne putem expune asupra încrederii pe care cineva poate să aibă într-un agent imobiliar, dar ceea ce putem spune sigur este faptul, că dacă agentul sau agenţia e membru al Uniunii, acest statut este un garant al calităţii.
4. Există mai multă lume nemulțumită de activitatea agenților și multe procese de judecată între clienți, agenți și agențiile imobiliare. Cum pot fi soluționate aceste divergențe?
Divergentele și litigiile sunt un fenomen ce nu poate fi evitat, oricare nu ar fi domeniul de activitate. Mereu unde sunt două părți pot apărea litigii, asta este realitatea. Cu referire la nemulțumirea față de activitatea agenților, putem declara că pentru membrii uniunii cel mai înalt standart de calitate in prestarea serviciilor este un principiu pe care îl garantam, ceea ce nu putem face și pentru cei ce nu sunt membrii uniunii. O modalitate de evitare a litigiilor ar fi ridicarea responsabilității din partea ambelor părți contractante, or, deseori litigiile apar din motivul că clienții nu sunt conștienți că sunt antrenați în niște raporturi contractuale, și ca urmare nu le respectă.
