Riscurile unei investiţii într-un apartament aflat în construcţie
La data de 1 martie 2014, în R. Moldova erau 267 de blocuri locative nefinalizate, dintre care 167 în Chişinău. În cazul multor obiective lucrările au fost stopate pe un termen nedeterminat. Practica judiciară atestă multiple cazuri de falimentare a întreprinderilor care administrează proiectele de construcţie a blocurilor locative în condiţiile în care cea mai mare parte a investitorilor au achitat deja preţul integral al locuinţelor, în timp ce firmele de construcţii au contractat credite bancare de zeci de milioane de lei. Justiţiabilii neinstruiţi şi neorganizaţi sunt nevoiţi să-şi apere drepturile încălcate în cadrul proceselor de insolvabilitate, rigide şi destul de complexe, fiind puşi în situaţia să concureze cu creditori cu mult mai puternici – băncile, care, de regulă, deţin drept de gaj asupra construcţiilor nefinalizate care „au înghiţit” investiţiile cetăţenilor.
Transparency International (TI) Moldova a elaborat studiul „Riscurile investiţiilor în construcţia spaţiului locativ”, care analizează problema investiţiilor nesigure pe care cetăţenii R. Moldova le fac atunci când aleg să-şi procure un imobil aflat în proces de construcţie. Studiul vine să arate lacunele din legislaţia naţională, dar şi să ofere soluţii pentru depăşirea acestor probleme.
Problemele şi lacunele din legislaţie
Zinaida Guţu, autoarea studiului, a analizat mai multe contracte semnate între firmele de construcţii şi persoanele care investesc banii, depistând o serie de inexactităţi. Astfel, majoritatea contractelor analizate sunt intitulate „contracte cu privire la investirea capitalului în construcţia spaţiului locativ”, deşi, nici Codul Civil şi nici alte legi speciale nu reglementează expres o astfel de categorie de contracte civile. O problemă majoră cauzată de imperfecţiunile cadrului legal în domeniul cercetat este că legea nu interzice în mod expres şi nici nu condiţionează înregistrarea în registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate al companiei de construcţii asupra blocurilor de locuit, construite din contribuţiile individuale ale cetăţenilor. Astfel, în ultimii ani, beneficiind de aceste lacune, mai multe companii au obţinut înregistrarea dreptului de proprietate asupra construcţiilor nefinalizate, pe care ulterior le-au pus în gaj la bănci, pentru obţinerea unor credite. Aceste fapte au generat numeroase litigii între investitori, antreprenori şi băncile creditoare. Practica judiciară atestă multiple cazuri în care contractul de ipotecă este încheiat fără acordul cetăţenilor care au investit mijloacele proprii în edificarea obiectivelor gajate, iar soluţiile instanţelor de judecată sunt în multe cazuri pronunţate în favoarea băncilor, constată TI Moldova.
O altă problemă abordată în studiu este insolvabilitatea unor companii de construcţii care, după ce au luat banii de la oameni, s-au declarat în incapacitate de plată. Astfel, oamenii ajung în situaţia în care nu ştiu cum să procedeze mai departe şi nu cunosc cum ar putea să-şi recupereze investiţia. „Incertitudinea investitorilor în adoptarea unei poziţii în cadrul procedurii de insolvabilitate este cauzată de lipsa prevederilor legale specifice pentru procesele de insolvabilitate, în care sunt antrenaţi sute de cetăţeni. Fiind numeroşi, slab instruiţi, neinformaţi şi neorganizaţi, investitorii nu pot face faţă procedurilor mult prea complexe şi nu pot concura cu creditori puternici cum ar fi băncile. Legislaţia actuală nu prevede intervenirea în procesele de insolvabilitate a instituţiilor abilitate care au sarcina de a proteja interesele cetăţenilor contra abuzurilor companiilor de construcţii ce fraudează proiectele de construcţie a blocurilor locative”, se menţionează în studiu. În cadrul cercetării, unui şir de instituţii ale statului li s-a solicitat să se pronunţe asupra problemelor constatate în domeniul construcţiilor de locuinţe finanţate din contul contribuţiilor private ale cetăţenilor. „Din informaţiile prezentate deducem că problemele semnalate sunt cunoscute autorităţilor statului, care au relatat despre măsurile întreprinse şi acţiunile preconizate în vederea ameliorării situaţiei în domeniul dat”, se precizează în studiul TI Moldova.
Exemple din UE şi soluţiile TI Moldova
Situaţia critică în domeniul construcţiilor de locuinţe cu antrenarea capitalului privat care s-a creat actualmente în R. Moldova nu este unică. Doar că în multe ţări din spaţiul CSI, dar şi din UE, există legi care reglementează clar relaţiile dintre investitori şi companiile de construcţii. În Olanda, de exemplu, legislaţia prevede modalitatea efectuării plăţilor în construcţia locuinţei, în avans putând fi achitat nu mai mult de 10% din preţul contractului, după care achitările se fac în funcţie de progresul lucrărilor. Totodată, consumatorul este în drept să reţină plata a 5% din cost drept garanţie pentru remedierea eventualelor defecte. În majoritatea statelor din UE, plăţile sunt efectuate în tranşe pe măsura avansării lucrărilor de construcţie. În Spania, Suedia, Finlanda şi Belgia, legea obligă antreprenorii să prezinte garanţii pentru buna executare a contractului (asigurare, depozit bancar etc.), iar în Anglia şi Scoţia asociaţia constructorilor garantează pentru buna executare a contractelor de către membrii asociaţiei, inclusiv în cazul falimentării antreprenorului. Autorii studiului relevă faptul că experienţa avansată a altor state ar trebui valorificată şi de R. Moldova pentru crearea cadrului legal special care să reglementeze relaţiile dintre antreprenorii din construcţii şi cetăţenii care investesc în construcţia spaţiului locativ.
TI Moldova a elaborat mai multe propuneri pentru a remedia situaţia din acest domeniu în R. Moldova. „Depăşirea situaţiei critice în domeniul cercetat impune adoptarea de urgenţă a unor măsuri complexe de ordin legislativ şi instituţional, urmând modele implementate în alte state”, se spune în studiu. Revizuirea normelor privind înregistrarea în registrul bunurilor imobile a contractelor privind construcţia locuinţelor, a construcţiilor finanţate din investiţiile cetăţenilor şi a dreptului de gaj al băncilor asupra acestor construcţii, operarea modificărilor în legislaţia insolvabilităţii pentru a garanta investitorilor obţinerea dreptului de proprietate asupra locuinţelor contractate şi compensarea în mod prioritar a investiţiilor în cazul contractelor reziliate, elaborarea unei legi speciale care ar reglementa activitatea companiilor de construcţii în relaţiile acestora cu cetăţenii în procesul încheierii şi realizării contractelor de investiţii în construcţia locuinţelor, abilitarea autorităţilor centrale de specialitate cu funcţii de supraveghere a companiilor de construcţii care administrează proiecte pentru edificarea blocurilor locative cu antrenarea investiţiilor cetăţenilor, eficientizarea răspunderii penale şi contravenţionale pentru încălcarea legislaţiei în domeniul construcţiilor de locuinţe finanţate din sursele cetăţenilor, dar şi dezvoltarea abilităţilor cetăţenilor în raporturile cu antreprenorii în construcţii ar fi, în opinia TI Moldova, câteva dintre soluţiile care ar îmbunătăţi lucrurile din acest domeniu.
TI Moldova a realizat acest studiu cu suportul financiar al Fundaţiei Est-Europene din mijloacele oferite de Guvernul Suediei şi Ministerul Afacerilor Externe al Danemarcei.
